5年期以上LPR首次下调 存量房贷利率不是立即更新

1. 5年期以上LPR首次下调 存量房贷利率不是立即更新

　　11月20日，LPR利率进行第四次报价，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%，均下调5个基点。值得注意的是，这是LPR自设立以来，5年期以上LPR首次下降。
　　9月以来央行动作频频
　　9月以来，央行动作频频。9月初央行宣布降准之后，9月17日MLF利率没有像市场预期的那样下调，9月20日第二次LPR出炉，1年期LPR下降了5BP（1BP=0.01%），5年期保持不变。10月20日，1年和5年期LPR均保持不变。11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp，这是逾三年来央行首次下调该利率。11月15日，当日无MLF到期，但央行意外进行MLF操作，净投放2000亿元，以对冲月中缴税对资金面的影响，中标利率持平报3.25％。当日还有对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整，释放长期资金约400亿元。
　　11月18日，央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作。期限为7天，利率为2.5%。央行上次逆回购还是在10月25日，当时利率为2.55%。
　　央行上周末最新发布的三季度货币政策执行报告称，要继续保持定力，把握好政策力度和节奏，加强逆周期调节，加强结构调整，妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，保持广义货币 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速相匹配。注重预期引导，防止通胀预期发散，保持物价水平总体稳定，坚持用市场化改革方法降低实体经济融资成本，推动银行更多运用 LPR，引导金融机构增加对实体经济特别是民营、小微企业的支持。
　　定价基准下行引导房贷利率下调
　　今年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
　　以北京为例，目前北京个人住房贷款定价基准为:首套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+105基点。
　　温彬认为，5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。
　　中原地产首席分析师张大伟分析称，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企业贷款成本，5年期以上LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR以上的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次LPR利率下调，进一步体现了中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。客观上也使得房贷本身的压力减少。
　　根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款、30年期等额本息的贷款来说，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供将减少31元。
　　房贷利率下降不会立即生效
　　不过，虽然LPR每月更新，但按照银行房贷合同，房贷客户的利率不会每个月都随之变动。
　　LPR新规执行后，多家银行已经改变了房贷利率重定价的周期。北京青年报记者了解到，目前市场上不同银行对重定价周期出现了三种不同规定。
　　比如，民生银行和兴业银行等银行个人房贷合同期满12个月重定价。工行的重定价周期至少一年。举例来说，某客户今年10月20日签订的首套房贷合同，享受的房贷利率是LPR+55个基点，要到明年的10月20日银行才会重新确定该客户享受的房贷利率。
　　也有银行在新规执行后，依然是每年1月1日按照当时的LPR重新定价，客户需要在每年1月份注意自己月供的变化。还有银行表示，究竟是每年1月1日调整，还是以合同签订日期满年调整，客户可以与银行协商后确定。
　　此外，多家银行表示，重定价时，合同签订时的加点数不变，新的利率会以重定价日期最近的LPR利率为准加上加点数确定。
　　文/本报记者　程婕
　　观点
　　LPR下调切实降低实体经济融资成本
　　盛松成 （上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长）：
　　中国目前不面临通缩压力，且仍有财政空间，因此积极的财政政策仍是第一考量，而货币政策则起到辅助性作用。
　　温彬 （中国民生银行首席研究员）：
　　此次LPR下调明确货币政策价格工具传导机制，切实降低实体经济融资成本。
　　明明 （中信证券研究所副所长）：
　　虽然住房抵押贷款利率等长期贷款利率的定价基准有所下行，但三季度货币政策执行报告中仍然坚持不将房地产作为短期经济刺激手段，房地产调控政策仍然坚持因城施策的思路。

2. 5年期以上LPR利率维持4.85% 房贷利率早知道

3. 五年期以上的存量房贷，要不要变更LPR利率？

存量贷款转换工作已经进入倒计时了，很多人还有选择恐惧症，到底是选择固定利率？还是浮动利率？根据贷款利率的趋势，没有选择恐惧症，存量贷款肯定要变更为LPR利率更好。
固定利率和浮动利率的区别？固定利率就是跟银行签订新一份合同，保持原来的贷款利率，跟未来的LPR完全没有关系了。
比如你固定利率是5%，尽管未来LPR利率即使下调到3%，固定利率依旧是保持5%，直到还清贷款为止。
浮动利率不同，浮动利率就是跟随LPR同步的，同涨同跌的，每年会根据12月份的LPR利率重新定价。


比如你浮动利率是5%，未来LPR利率已经下调了1%，浮动利率同样也会重新定价，调整为4%，实际贷款利率降低了，随着每贷款100元节约1元利息，贷款金额大了，可以节约很多利息。
当然浮动利率也会跟涨的，假如未来LPR上调了1%，贷款利率变为6%，贷款利息增加，这是浮动利率的最大弊端，有利益必然会冒风险。
为什么五年以上贷款要转变为LPR呢？其实原先存量贷款都建议转为LPR是有理由，有原因的，主要有以下几点：
1、一定要弄明白政策为什么要取消央行基准利率，采用LPR利率来定价呢？只要弄明白这个一点答案就非常明显了。


政策把贷款利率以LPR为定价，主要原因就是“降低贷款利率”才作出本次改革，大家一定要知道政策的用心良苦，一定要真正这笔选择的机会。
2、未来的LPR利率都是呈现下降趋势的，这一点是可以肯定的，所以只有把原先固定利率转换为LPR之后，才能享受到未来LPR带来的福利。
最典型就是最初五年期的LPR是5.67%，而至今已经是下调为4.80%，未来还会有继续下调空间。可以参考国际发达国家的长期贷款利率，很多发达国家长期贷款利率在2%～4%之间，相信未来我国随着经济发达了，长期贷款利率会更加低。
3、为自己争取一次降低贷款利息的机会，这个机会只有一次，而且选择之后没有后悔药的，不能反悔的。


假如本次不珍惜机会，保持原先固定利率，相当于给自己断了一条降低利息的机会，这种选择是错误的。人一生都是在选择中渡过的，未来的路不能走绝了，要给自己留后路。
综合上面3大因素，完全有理由可以充分论证长期存量贷款要转为LPR会更好，更何况这是政策支持的，永远记住要跟政策走，政策是让国民日子好得更好，我们只要配合政策方向就是正确的。

4. 五年期以上的存量房贷，要不要变更LPR利率？

这个选择您可以根据自己的意愿和判断，如果您认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换成以LPR为定价基准更有利。如果您认为未来LPR大概率呈上升趋势，那转换成固定利率贷款更有利。
应答时间：2022-01-05，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

5. 4月中国LPR不变 房贷利率创近3年月度新低

中新社北京4月20日电 (记者 庞无忌)中国人民银行20日授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR(贷款市场报价利率)。其中，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，与上月持平。
对于LPR持平的原因，中国民生银行首席研究员温彬指出，一方面，4月15日，央行等额续做100亿元(人民币，下同)7天期逆回购和1500亿元1年期MLF(中期借贷便利)，中标利率均保持不变。另一方面，近期降准等举措仍未使银行达到点差压降5个基点的最小步长，LPR报价保持不变。
LPR报价虽未变，但金融持续向实体经济合理让利，降低综合融资成本。温彬指出，4月15日，央行发布降准公告，有助于加大信贷投放力度，从“量”上加大金融供给力度。同时，今年3月，新发放的企业贷款利率为4.37%，比上年12月低8个基点，从“价”上为实体经济纾困。
房贷利率也在进一步走降。中国的个人住房贷款利率是以5年期LPR为定价基准加点形成。在不低于国家规定的下限政策的基础上，LPR加点水平可由不同地方根据实际情况进行调整。据央行此前透露，3月份以来，已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，4月份贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，当前楼市仍处底部、复苏力度较弱。4月住房信贷宽松幅度进一步扩大，首套、二套利率创2019年以来月度新低。当月，苏州、南通首套房主流利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月银行放款速度也是2019年以来最快的月份。
未来，许小乐认为，住房信贷有望进一步宽松，这利于市场修复。预计后期更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线。(完)

6. 5年期LPR首现下调 中国购房者房贷成本小降

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心20日披露第三期贷款市场报价利率(LPR)。据披露，1年期与5年期LPR均下调0.05个百分点，其中，5年期以上品种为报价机制改革以来首次下行。多位房地产业内人士指出，这会带来中国购房者房贷成本的小幅下降。
根据此次披露的数据，11月份，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%；5年期LPR利率为4.80%，此前为4.85%。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，按照最新公布的5年期以上LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.8%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.4%。
此次5年期的LPR虽然下调0.05个百分点，但国仕英指出，对房地产市场影响并不大。特别是临近年底，银行放贷额度基本已经用完，加之房地产市场仍处于高压态势并未放松，此次LPR下调并不会对房地产市场有较大影响。
严跃进指出，以“100万元(人民币，下同)贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，2019年11月份，该机构统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元小幅减少31元。
严跃进表示，此次利率的调整，对于原先已经签订的购房贷款影响并不大，主要是影响后续新签订的房贷合同。同时，此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，进一步体现了当前中长期贷款利率下调和降低成本的导向。
中原地产首席分析师张大伟指出，从全国看，各地房贷执行利率基本为首套房基准利率上浮10%-20%左右，二套房在基准利率基础上上浮20%-30%。对于上浮较少的地区，如上海等个别城市有可能利率会有轻微上行，但整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。
国家统计局此前公布的房价数据显示，10月份，70个大中城市中，二手房价环比下跌的城市占半数，创下四年多来的新高。房价持续降温态势。张大伟认为，目前LPR降幅微弱，并不足以导致市场再次出现反弹，整体年末房地产市场有望保持平稳。

7. 15年买房,房贷利率5.65要不要转LPR？

有必要转换成LPR浮动利率形式。2020年1月公布的LPR为4.8%，2-3月为4.75%，4月为4.65%，换了之后可以减少月供。且目前近几年的趋势和经济整体趋势发展看，利率呈现下降趋势，换成LPR是划算的。
根据“中国人民银行公告〔2019〕第30号”，对于存量贷款，有二种方式选择，一是直接选择固定利率，个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；二是选择LPR浮动利率形式，按照“贷款市场报价利率（LPR）加浮动点数”计算，LPR是可变的，浮动的点是不变的。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。按LPR选择利率应该表达为：LPR+浮动点。原来5.65%，按2019年12月LPR4.8%转换后为LPR4.8%+0.85%=5.65%，转换后到第一个重定价日前，房贷利率与原来相同；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的LPR+0.85%” （也就是说，当时如果LPR为4.65%，即执行利率为：4.65%+0.85%=5.50%）；以后每个重定价日都以此类推。
LPR是个变动数，对比上述方式，因为转换是以2019年12月基准利率4.8%（五年期以上）为基础的，很明显，判断未来5年期以上LPR比4.8%高，就可选择固定利率（不去办理的默认选择）；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，就可选择转换成LPR。LPR每月4月20日公布一次，2020年4月20日公布的LPR为4.65%，显然比4.8%低。

8. 5年期以上LPR不变 实际房贷利率或下调

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，均与上一期持平，超出市场预期。
　　5年期以上LPR被认为与房贷关系更大，本次5年期以上LPR按兵不动颇令人意外。多位业内人士表示，在市场逐渐复苏的情况下，出现降息预期落空，肯定会影响部分购房者信心，也凸显了金融领域坚持“房住不炒”的决心，但房贷利率预计仍将下行。
　　边际调整预期落空
　　进入3月，金融监管机构对房地产金融政策表态未变，仍坚持“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的态度。
　　3月17日，银保监会首席风险官肖远企表示，目前房贷政策整体没有变化，个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率调整都在政策允许范围内。只要保持在总体房贷政策范围内，每个地方都可以按照“一城一策”原则进行调整。从目前看，地方和银行房贷政策调整都没有突破总体政策要求。
　　受疫情影响，2月份房地产销量受到较大冲击，房贷规模亦明显下滑。据国家统计局数据，1-2月份全国固定资产投资同比下降24.5%，创历史最低，其中房地产开发投资同比下降16.3%；全国商品房销售面积同比下降39.9%，商品房销售额同比下降35.9%。
　　从金融角度看，2月底至今出现个别银行在监管政策内的降低首付政策试探，大多为“一日游”或是错误信息炒作，对市场影响非常有限。如3月10日有传言称，湖州银行已开始首套房首付降至二成、二套房降至三成政策。当日深夜，湖州银行在其官方公众号发布声明表示，近期该行个人住房信贷政策没有调整和改变，相关传言不实。
　　值得注意的是，房贷利率未见明显松动，但房企尤其是龙头房企债务融资却出现井喷之势。仅以“疫情防控债”为例，截至3月10日，与房地产相关的“疫情防控债”就已经达到28只，合计募集资金337亿元。同时，债券发行利率屡创新低。例如万科A近期发行25亿元公司债券，其中品种一实际发行规模15亿元，最终票面利率低至3.02%。债务融资的放宽，为房企度过当前非常时期提供了相对充裕的资金。
　　后续仍有降息空间
　　尽管本轮5年期以上LPR报价未降，但多位金融和房地产人士均表示，目前实际已经处于降息周期，房贷利率不可能继续上涨，未来仍有下降空间。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然LPR利率本身没有调整，但预计各地商业银行近期的实际房贷利率会有下调的可能。
　　近日，融360大数据研究院发布报告称，2月全国首套房贷款平均利率为5.5%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。这是首套房、二套房贷利率连续两个月下降。
　　其中，2月19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间。一线城市中，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2个BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.8%，与对应期限的5年期LPR水平一致。二线城市中，重庆环比下降5BP。
　　2月，进入全国首套房贷利率最低前十城市榜单的分别是：上海、厦门、天津、深圳、乌鲁木齐、哈尔滨、广州、珠海、海口、北京。其中，上海、厦门和天津最低，平均房贷利率分别为4.8%、5.1%和5.12%，其它七个城市首套房贷利率水平也在5.35%以下。