淮安市市区物业服务收费管理实施细则

1. 淮安市市区物业服务收费管理实施细则

 淮安市市区物业服务收费管理实施细则
                       　　为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法权益，促进我市物业服务行业健康、有序发展，根据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服[2004]383号)的有关规定，我们制定了《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
       　　淮安市物价局
       　　淮安市房产管理局
       　　二OO五年二月二日
       　　淮安市市区物业服务收费管理实施细则       　　第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本实施细则。
       　　第二条 本实施细则适用于本市主城区(清河、清浦和开发区)范围内符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
       　　第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
       　　第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
       　　第五条 市、区人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。
       　　第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
       　　第七条 物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
       　　普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。
       　　非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区停车服务收费除外)，实行市场调节价。
       　　第八条 市区实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行分项目收费基准价，具体服务内容、服务收费标准及浮动幅度详见《淮安市主城区普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准》，普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准随着社会经济发展作相应调整。
       　　第九条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准，物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
       　　鼓励开发单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
       　　第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
       　　第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。　价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
       　　第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
       　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业计费方式。
       　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
       　　第十三条 物业管理公共服务费用构成因素为：
       　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
       　　(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;
       　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;
       　　(四)物业管理区域绿化养护费用;
       　　(五)物业管理区域秩序维护费用;
       　　(六)物业管理企业办公费用;
       　　(七)物业管理企业固定资产折旧费用;
       　　(八)物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
       　　(九)经业主大会同意的其它费用;
       　　(十)合理利润;
       　　(十一)法定税费。
       　　其中，合理利润：普通住宅为6%。
       　　第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费月的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与业主约定;业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业协商制定。
       　　第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
       　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。
       　　物业出租或以其它方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
       　　第十六条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费用按规定标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
       　　第十七条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托，实施专人管理的机动停车服务收费，按不超过《淮安市市区车辆停放收费管理办法》(淮价服[2003]256号、淮公文[2003]294号)规定标准的80%执行，具体标准在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖合同中与业主约定;业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。
       　　第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。
       　　第十九条 价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的'意见。
       　　第二十条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
       　　第二十一条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其它企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
       　　第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
       　　第二十三条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
       　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。
       　　第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交的服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
       　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
       　　第二十五条 政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
       　　第二十六条 本市其他县区可参照执行本细则。
       　　第二十七条 本实施细则由淮安市物价局会同市房产管理局负责解释。
       　　第二十八条 本实施细则自2005年2月10日起执行，以前凡与本实施细则不一致的有关规定同时废止。
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2. 淮安市住宅物业管理条例(2021修正)

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区域内的建（构）筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条　市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；制定扶持政策，引导物业服务企业为老旧小区、保障性住房等提供物业服务。

　　市、县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。

　　街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好住宅物业管理相关工作。第四条　市、县（区）物业管理主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的统一监督管理。有关主管部门按照各自职责，做好住宅物业管理相关工作。第五条　市、县（区）人民政府及其相关部门、街道办事处（镇人民政府）可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与住宅物业管理相关活动。

　　鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业委托第三方机构开展项目承接查验、物业费测算、物业服务质量评估等活动。

　　第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、全面。第六条　市、县（区）人民政府应当建立和完善住宅物业管理工作奖惩机制，定期进行监督检查，并将住宅物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。第二章　住宅物业管理区域与共有物业第一节　住宅物业管理区域第七条　住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　自然资源和规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地县（区）物业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府）对住宅物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发、两个以上建设单位开发或者具有不同物业类型的物业，配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个住宅物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管理区域。

　　已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的，由县（区）物业管理主管部门会同街道办事处（镇人民政府）提出住宅物业管理区域划分方案，在征求相关业主意见后予以确定。第八条　新建物业出售前，建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（区）物业管理主管部门备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（区）物业管理主管部门备案。第九条　住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。

　　住宅物业管理区域需要分立、合并的，应当依照相关法律、法规的规定办理。

　　住宅物业管理区域调整后，应当重新办理住宅物业管理区域备案。第二节　共有物业第十条　住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

　　（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

　　（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

　　（三）除城镇公共道路以外的其他道路，以及除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

　　（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

　　（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

　　（六）法律、法规规定的其他共有部分。

3. 淮安市住宅物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区域内的建（构）筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条　市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；制定扶持政策，引导物业服务企业为老旧小区、保障性住房等提供物业服务。

　　市、县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。

　　街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅物业管理相关工作。第四条　市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的统一监督管理。有关行政主管部门按照各自职责，做好住宅物业管理相关工作。第五条　市、县（区）人民政府及其相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与住宅物业管理相关活动。

　　鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构开展项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、全面。第六条　市、县（区）人民政府应当建立和完善住宅物业管理工作奖惩机制，定期进行监督检查，并将住宅物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。第二章　住宅物业管理区域与共有物业第一节　住宅物业管理区域第七条　住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　城乡规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）对住宅物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业，配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个住宅物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管理区域。

　　已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的，由县（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）提出住宅物业管理区域划分方案，在征求相关业主意见后予以确定。第八条　新建物业出售前，建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。第九条　住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。

　　住宅物业管理区域需要分立、合并的，应当依照相关法律、法规的规定办理。

　　住宅物业管理区域调整后，应当重新办理住宅物业管理区域备案。第二节　共有物业第十条　住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

　　（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

　　（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

　　（三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地；

　　（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

　　（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；

　　（六）法律、法规规定的其他共有部分。

4. 淮安市物业管理实施细则(3)

 
  　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  　　(四)物业管理所必需的其它资料。
  　　房地产开发建设单位不能或不提供上述资料时，按照住宅区综合验收不合格处理。
  　　物业服务合同或者前期物业服务协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
  　　第三十九条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。
  　　第四十条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。工商行政主管部门在核发营业执照时，凡涉及将住宅改变为经营场所的，应将规划、城管部门的批准手续作为前置条件。
  　　第四十一条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定， 实施白蚁预防处理，应当事先告知物业管理企业，并与其签定物业装饰装修管理服务协议。
  　　物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
  　　(一)装饰装修工程的实施内容;
  　　(二)装饰装修工程的实施期限;
  　　(三)允许施工的时间;
  　　(四)废弃物的清运与处置;
  　　(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等的安装要求;
  　　(六)禁止行为和注意事项;
  　　(七)管理服务费用;
  　　(八)违约责任;
  　　(九)其他需要约定的事项。
  　　物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正;对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。
  　　第四十二条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。
  　　第四十三条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
  　　第四十四条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)。
  　　专项维修资金主要来源：
  　　(一)新建商品房(其中包括拆迁安置房，下同)和经济适用房(安居工程、解困房、拆迁安置解困房和集资合作建房)，由建设单位按房屋使用性质和楼层分别缴交专项维修资金：非住宅及7层以上(含7层)住宅按售房款(或按物价部门核定的销售价格)3%的比例提取专项维修资金;6层以下(含6层)住宅按每平方米建筑面积32元的标准提取专项维修资金;
  　　(二)公有住房出售时由售房单位缴交专项维修资金，具体标准按有关规定执行;
  　　(三)从地方政府城市维护费中计提5%作为维修资金。
  　　专项维修资金是商品房成本的构成部分，不计征营业税。
  　　任何组织和个人不得减免专项维修资金。
  　　第四十五条 依据第四十四条第二款第(一)(二)项筹集的专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
  　　依据第四十四条第二款第(三)项计提的维修资金，专项用于配套设施不全的原有住宅区的整治改造，为实行物业管理创治条件。
  　　第四十六条 专项维修资金由房产行政主管部门代管，代管费用按所代管的专项维修资金增值部分2%计算。所代管的专项维修资金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
  　　专项维修资金应当存入政府指定的银行，专户存储，专款专用。
  　　第四十七条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳专项维修资金;在办理商品房所有权初始登记时，应当向房产登记部门提供交款凭证。
  　　第四十八条 房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应由物业管理企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。
  　　专项维修资金不敷使用时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会的决定交纳物业维修费用。
  　　第四十九条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：
  　　(一)房屋室内部分的维修、更新费用。由业主自行承担;
  　　(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;依照本细则设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。
  　　物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
  　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府应当督促限期维修。
   　　第六章 投 诉 
  　　第五十条 物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。
  　　第五十一条 街道办事处、乡镇人民的政府受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。
  　　区、县物业管理行政主管部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。
  　　投诉人对区、县物业管理行政主管部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
  　　第五十二条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
   　　第七章 法律责任 
  　　第五十三条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
  　　第五十四条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处、乡镇人民的政府和物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
  　　第五十五条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
  　　业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，必要时也可以采取适当的限制性服务措施，或向人民法院起诉。
  　　不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
  　　一个物业管理区域内物业服务费收缴率连续3个月以上达不到50%的，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内收缴率仍达不到50%的，经物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府同意后，物业管理企业可以自行退出，由业主另聘物业管理企业。
  　　第五十六条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政主管部门应责令其限期整改;整改仍不到位的，应降低其资质等级，直至吊销其资质证书。
  　　第五十七条 违反本细则第四十四、四十七条，房产行政主管部门依据《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号)的有关规定，不予办理房屋产权证书。苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号文件中“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”即本细则中“专项维修资金”。
  　　第五十八条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法律、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。
  　　第五十九条 违反本细则规定，依法应当由工商、物价、财政、公安、规划、建设、环保、园林等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
   　　第八章 附 则 
  　　第六十条 本细则中有关业主、使用人、物业、物业管理区域、物业共用部位、物业共用设施设备等用语的含义，条例已有规定，从其规定。
  　　第六十一条 本细则自2003年8月1日起施行，《淮阴市城镇住宅区物业管理暂行办法(淮政发[1997]134号)同时废止。

5. 淮安市人民代表大会常务委员会关于修改《淮安市住宅物业管理条例》的决定(2021)

一、将第一条中的“中华人民共和国物权法”修改为“中华人民共和国民法典”。二、删去第七条第三款中的“住宅和非住宅等”。三、将第十条第三项修改为：“除城镇公共道路以外的其他道路，以及除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地”。四、删去第十二条第四款中的“物业服务用房不得买卖和抵押”。五、将第十七条第三项修改为：“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。

　　将第五项中的“交纳”修改为“支付”。

　　增加一项，作为第七项：“配合物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施”。

　　增加一项，作为第八项：“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求”。六、将第二十五条修改为：“业主大会决定下列事项：

　　“（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　“（二）制定和修改管理规约；

　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　“（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　“（五）使用住宅专项维修资金；

　　“（六）筹集住宅专项维修资金；

　　“（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　“（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　“业主大会决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”七、删去第二十六条第一款中的“应当有住宅物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。

　　将第二十六条第二款中的“约束力”修改为“法律约束力”。八、将第二十八条第二款第一项修改为：“在业主代表大会会议召开前，就会议议题征集本小组业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认”。

　　将第二十八条第四款中的“约束力”修改为“法律约束力”。九、将第二十九条第一款修改为：“业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应当由履行业主义务，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。”

　　删去第二款。

　　删去第五款中的“并在业主委员会委员出缺时依次递补”。十、将第三十条第一款修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（镇人民政府）办理业主大会和业主委员会备案：

　　“（一）备案申请书；

　　“（二）业主委员会成员名单；

　　“（三）业主大会议事规则、管理规约；

　　“（四）业主大会会议记录；

　　“（五）其他应当提供的材料。”

　　增加一款，作为第三款：“街道办事处（镇人民政府）应当在出具业主大会、业主委员会备案证明后十个工作日内，将备案材料抄送县（区）物业管理主管部门。”

　　将第三款改为第四款，将其中的“备案内容发生重大变更的”修改为“备案内容依法发生变更的”。十一、将第三十一条第二项修改为：“执行业主大会决定”。

　　将第七项中的“业主公共收益”修改为“利用业主的共有部分产生的收入”。

　　将第八项中的“交纳”修改为“支付”。十二、删去第三十三条第一款第四项中的“公共收益”。

　　将第六项修改为：“利用职务之便少交或者不交物业费、停车费等相关费用，或者向物业服务企业销售商品、承揽业务，获取不正当利益”。

　　将第八项修改为：“损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、违法出租房屋”。

　　将第二款中的“由业主大会按照议事规则罢免其委员职务”修改为“业主大会可以按照议事规则罢免其成员职务”。十三、将第三十四条第三款中的“物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主召开业主大会临时会议”修改为“物业所在地街道办事处（镇人民政府）应当指导协助业主组织召开业主大会临时会议”。