另类调控“限跌令”潜行：“三稳”基调下的楼市再平衡

1. 另类调控“限跌令”潜行：“三稳”基调下的楼市再平衡

在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌”又是必经之路，房地产市场也由此进入了双向调控时代。
在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，通过制定政策的方式限制房价跌幅。
据《时代周报》消息，近日，长三角首张“限跌令”落地，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
江阴并非第一座出台“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。
“限跌令”折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷，而房企在“三道红线”等政策的约束下，资金压力逐渐显现，“以价换量”是他们的对策。但是在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌”又是另一道坎，房地产市场也由此进入了双向调控时代。
成交低迷下的应对之策
“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。
严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时就称：“此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。”
如果从发布“限跌令”的城市来看，也可以发现，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。
以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在28个月左右。
去化速度较慢，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式，也是理所应当。
在四线城市操盘一个中型项目的李林告诉21世纪经济报道记者，“现在的市场，能够卖出去就很好了。我们隔壁项目，差不多快交房了，现在也就卖了几十套。(他们)为什么不降价呢，因为降价了可能会亏很多，更重要的是，降了也可能卖不出去。”
这是许多三四线城市的现状。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，“很多项目，特别是资金链紧张的开发商的项目，打折力度很大，对周边项目的定价和营销都造成了影响，导致其他项目也不得不跟随降价，所以就导致地区房价下跌。”
李宇嘉续称，“原来很多地方都规定，开发商的新房备案价格是一房一价的，在价格的15%以内自由调整，超过了这个范围就要重新备案。但是由于现在很多项目在进行促销，其跌幅就超过了这个比例，依照规定来讲是应被禁止的。”
不仅是市场环境不好，房企当前面对的现实压力也不小。同策研究院研究总监宋红卫就分析认为，“降价背后，体现的是房企集中偿债压力较大。根据wind数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降1.34%，较2020年下降1.23%。调控的效果开始显现，房企都把降低负债、优化三道红线当做首要战略。”
“限跌令”意在市场维稳
“限跌令”是“稳房价、稳地价、稳预期”下的必然选择。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从房价的角度看，类似限跌令是有非常好的导向的。无序下跌容易引起恶性竞争，搞乱市场交易。从实际过程看，一些搅局者破坏了市场交易秩序，导致交易的正常环节破坏，本身确实需要管控。
若不实施“限跌令”，任由房价下跌，会带来一些负面的影响。严跃进指出，“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题。此外，如果房企无序降价，也会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”
这样的现象的确在全国各地时有发生。某头部房企近期为了回笼资金，在多座城市采取以价换量的方式。据21世纪经济报道记者统计，郑州、内蒙古等，均有购买该房企期房的业主留言称希望这种行为被整治。
在这样的市场背景下，“限跌令”的出台有其必要性，也可以看作是常规调控行为。
李宇嘉分析认为，“限制房价下跌是常规调控行为，其稳定房价的作用主要是稳定市场预期。房价下跌会对市场预期造成影响，在跌幅较大的时候，品质比较好的盘也很难卖出去，这不利于市场和市场预期的稳定。同时，后续也会影响地价的稳定，会对土地的正常出让造成一定影响。所以从这个角度来讲，限制房价下跌是必须要做的，每次楼市回调的时候都会出现这种情况，这不奇怪。”
如果不对这样的无序行为加以调控，房地产市场也会受到一定的冲击。
“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的；其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。”李宇嘉指出。
需要指出的是，“限跌令”虽在一定程度上能够稳定房地产市场的预期和发展，但是，非热点三四线城市未来市场的发展，依然应该谨慎使用。宋红卫称，“下半年市场下跌的程度取决于行业资金面。房企的融资端基本已经锁死，下半年房企自救主要靠销售回款。当前销售最大问题不在于缺乏购买力，而在于居民的按揭贷款受限。尤其是大部分核心城市主力群体是置换型的改善需求，由于房子卖不掉，导致购买新房也受到影响。”

2. 另类调控“限跌令”潜行：三稳基调下楼市再平衡

在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌”又是必经之路，房地产市场也由此进入了双向调控时代。
在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，通过制定政策的方式限制房价跌幅。
据《时代周报》消息，近日，长三角首张“限跌令”落地，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
江阴并非第一座出台“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。
“限跌令”折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷，而房企在“三道红线”等政策的约束下，资金压力逐渐显现，“以价换量”是他们的对策。但是在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌”又是另一道坎，房地产市场也由此进入了双向调控时代。
成交低迷下的应对之策
“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。
严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时就称：“此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。”
如果从发布“限跌令”的城市来看，也可以发现，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。
以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在28个月左右。
去化速度较慢，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式，也是理所应当。
在四线城市操盘一个中型项目的李林告诉21世纪经济报道记者，“现在的市场，能够卖出去就很好了。我们隔壁项目，差不多快交房了，现在也就卖了几十套。(他们)为什么不降价呢，因为降价了可能会亏很多，更重要的是，降了也可能卖不出去。”
这是许多三四线城市的现状。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，“很多项目，特别是资金链紧张的开发商的项目，打折力度很大，对周边项目的定价和营销都造成了影响，导致其他项目也不得不跟随降价，所以就导致地区房价下跌。”
李宇嘉续称，“原来很多地方都规定，开发商的新房备案价格是一房一价的，在价格的15%以内自由调整，超过了这个范围就要重新备案。但是由于现在很多项目在进行促销，其跌幅就超过了这个比例，依照规定来讲是应被禁止的。”
不仅是市场环境不好，房企当前面对的现实压力也不小。同策研究院研究总监宋红卫就分析认为，“降价背后，体现的是房企集中偿债压力较大。根据wind数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降1.34%，较2020年下降1.23%。调控的效果开始显现，房企都把降低负债、优化三道红线当做首要战略。”
“限跌令”意在市场维稳
“限跌令”是“稳房价、稳地价、稳预期”下的必然选择。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从房价的角度看，类似限跌令是有非常好的导向的。无序下跌容易引起恶性竞争，搞乱市场交易。从实际过程看，一些搅局者破坏了市场交易秩序，导致交易的正常环节破坏，本身确实需要管控。
若不实施“限跌令”，任由房价下跌，会带来一些负面的影响。严跃进指出，“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题。此外，如果房企无序降价，也会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”
这样的现象的确在全国各地时有发生。某头部房企近期为了回笼资金，在多座城市采取以价换量的方式。据21世纪经济报道记者统计，郑州、内蒙古等，均有购买该房企期房的业主留言称希望这种行为被整治。
在这样的市场背景下，“限跌令”的出台有其必要性，也可以看作是常规调控行为。
李宇嘉分析认为，“限制房价下跌是常规调控行为，其稳定房价的作用主要是稳定市场预期。房价下跌会对市场预期造成影响，在跌幅较大的时候，品质比较好的盘也很难卖出去，这不利于市场和市场预期的稳定。同时，后续也会影响地价的稳定，会对土地的正常出让造成一定影响。所以从这个角度来讲，限制房价下跌是必须要做的，每次楼市回调的时候都会出现这种情况，这不奇怪。”
如果不对这样的无序行为加以调控，房地产市场也会受到一定的冲击。
“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的；其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。”李宇嘉指出。
需要指出的是，“限跌令”虽在一定程度上能够稳定房地产市场的预期和发展，但是，非热点三四线城市未来市场的发展，依然应该谨慎使用。宋红卫称，“下半年市场下跌的程度取决于行业资金面。房企的融资端基本已经锁死，下半年房企自救主要靠销售回款。当前销售最大问题不在于缺乏购买力，而在于居民的按揭贷款受限。尤其是大部分核心城市主力群体是置换型的改善需求，由于房子卖不掉，导致购买新房也受到影响。”

3. 楼市调控“三稳” 一城一策发力

去年12月，广州宣布对商服类物业政策调整，不少公寓项目开始“解限”。
在刚刚过去的2018年,国内各地楼市调控政策不断加码,调控范围也从一线和热点二线城市为主,扩展到广大的三四线城市。在加码的同时,也有部分城市对先前出台的调控政策进行了部分调整。例如,菏泽取消限售,广州放宽商服类物业销售限制等。
在去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。对于未来房地产市场政策,业内机构和专家均表示,部分城市存在政策调整的可能性,但这不意味着调控放松,更不意味着“房住不炒”的定位发生改变。
坚持“房住不炒”
调控的主基调贯穿了2018年全年,在中央层面,去年多次会议都在着力强调“房住不炒”这一定位。
去年3月“两会”期间,政府工作报告重申“房住不炒”,提出落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。
去年7月底,中央政治局会议提出要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。随后,住建部约谈部分城市主要负责人,要求严厉打击投机炒作,“坚决遏制房价上涨”被再一次强调。
在年中调控政策密集出台的阶段,6月底国家七部委在国内30座城市联合开展治理楼市乱象专项行动,一个月后,住建部公布了20家违法违规房企和中介机构,违法违规行为涉及“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。
国家坚持“房住不炒”,在要求坚决遏制房价上涨的同时,对热点城市调控政策也在不断加码。
以深圳为例,去年3月底,深圳“三价合一”政策落地。到了6月,深圳明确今后住房供应体系建设方向,人才房、安居房、公租房比重将占新增住房供应总量的60%左右。7月时,深圳出台楼市政策,新政包含暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房,新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,新购商品房三年禁售等多项措施,并对离婚购房进行限制。
根据克而瑞研究中心的统计,去年全国各地调控频次高达367次,其中最密集时间段在5月至8月,仅5月就高达67次。
部分城市政策调整
调控的主基调始终没有放松,但在2018年,因地制宜、因城施策的调控方针逐步在各个城市得以实施。
去年12月18日,山东菏泽发文宣布取消此前实施的新购住房限制转让的措施,至此,菏泽此前出台的“限售令”在实施14个月后被取消。而在菏泽之前,兰州、太原等地也曾对楼市调控政策进行过调整。
中原地产首席分析师张大伟指出,之前出台的部分政策过于严厉,部分城市会有政策微调的可能性。
在广州,楼市政策同样出现了变化。去年10月中旬,广州市住建委宣布,在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备,该政策被解读为“双合同”终结,此后广州各地新建商品住宅项目逐步改为单合同销售。
去年12月,广州宣布对商服类物业政策调整,规定2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目的销售对象不再限制为“法人单位”,这令不少公寓项目开始“解限”。
随后,广州又对住房公积金政策进行了更新,其中,提取方面规定满足包括广州毗邻城市购买拥有所有权的自住住房等若干条件之一的,可以提取住房公积金账户内的存储余额,而在几个月前,广州曾规定非本市和非本人及配偶户籍所在地购房暂停提取公积金。
对于近段时间楼市政策的调整,多家机构和分析人士都认为,这并非意味着对楼市的调控放松。张大伟认为,虽然最近出现了部分城市的微调,但整体看,基本原则依然不会改变,遏制房价上涨的决心不会发生改变。
不变中的变化
2018年底的中央经济工作会议中提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳目标”,指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
对此,张大伟认为,短短不到10天时间内,从中央经济工作会议到各地房地产微调政策已经超10次,这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。同时他指出,再次明确要求房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。
（以上回答发布于2019-01-04，当前相关购房政策请以实际为准）

4. 房地产调控的“三稳目标”没有变也不会变

房地产市场最近比较热，一方面政策暖风频吹，另一方面房企境内融资渠道有限放开，反映在A股市场上，就是地产股普涨两天。这引发各界猜想：一是房地产调控目标会不会出现变化？二是房企接下来该怎么干？三是市场怎么看这种变化？
首先，房地产调控的目标不会变。尽管现在有关房地产的政策已经偏暖，但房地产调控的“三稳目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，不会变。
从去年下半年房地产资管新规“三条红线”出台，房企按红、橙、黄、绿四档管理，到今年的房企爆雷，央行官员称正进一步完善房地产金融调控长效机制，监管部门释放维稳信号，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会发出明确的金融维稳信息，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，多家房企在银行间市场注册发行债务融资工具。
这是最近一年多来的房地产政策轨迹，处处透着一个“稳”字。所以，头部健康房企获准在银行间市场注册发行债务融资工具，只是维稳政策的落地，不能理解为房地产调控基调松动。
其次，房企接下来该怎么干？业界经常强调的一个观点是，房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了。一个时代过去，另一个更好的时代就会来临。这是对能够立于时代潮头的企业而言的，对于更多中小房企来说，最好的办法就是跟着潮头走。
《三国演义》中，孙策在嘱托孙权时说了这样一句话，“内事不决问张昭，外事不决问周瑜。”我们可以把这句话用在房企上，住宅地产看万科，商业地产看万达。万科成立这么多年来，几乎都能洞察政策先机，且不会因为管理层的更迭而出现偏差。仅这一点，就足够房企们认真学习了。
万达也是一家了不起的企业，以壮士断腕的勇气剔除了业务扩张的“不良资产”，迅速将公司战略调整至与政策同步的节奏，重回稳健发展轨道。国内那些爆雷或出现危机的、疯狂扩张的大中型房企应以万达为鉴。
随着城镇化水平不断提升，住房增量市场竞争会越来越激烈，但存量市场的改造升级，即城市更新的机会会成倍增加。未来房地产市场的竞争优胜者，必然是那些能够让住户住得安心、省心，又能为房屋注入科技智能的房企。
第三，资本市场怎么看？对地产股的估值，市场一直持谨慎态度。通达信房地产指数从去年7月7日创出1771.96点的阶段新高之后就一路下行，到今年11月9日收盘跌幅已经超过30%。11月10日，银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会的信息被市场获悉后，该指数连续两天出现大幅反弹。对于房地产板块的后续走势，市场普遍认为，普涨是暂时的，分化是难免的，那些财务安全、经营安全且发展势头良好的头部企业，才有可能受到资金的重点关照。
城镇化水平的提升离不开房地产，城市更新也需要房企的深度参与，房地产行业的稳健发展更是促进经济转型升级的重要动力之一。因此，“十四五”规划才重点强调要“促进住房消费健康发展”、“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。从这个角度来看，房地产调控的“三稳目标”更不会变。
（原题为：房地产调控的“三稳目标”没有变也不会变）

5. 房地产调控的“三稳目标”没有变也不会变

房地产市场最近比较热，一方面政策暖风频吹，另一方面房企境内融资渠道有限放开，反映在A股市场上，就是地产股普涨两天。这引发各界猜想：一是房地产调控目标会不会出现变化？二是房企接下来该怎么干？三是市场怎么看这种变化？
首先，房地产调控的目标不会变。尽管现在有关房地产的政策已经偏暖，但房地产调控的“三稳目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，不会变。
从去年下半年房地产资管新规“三条红线”出台，房企按红、橙、黄、绿四档管理，到今年的房企爆雷，央行官员称正进一步完善房地产金融调控长效机制，监管部门释放维稳信号，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会发出明确的金融维稳信息，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，多家房企在银行间市场注册发行债务融资工具。
这是最近一年多来的房地产政策轨迹，处处透着一个“稳”字。所以，头部健康房企获准在银行间市场注册发行债务融资工具，只是维稳政策的落地，不能理解为房地产调控基调松动。
其次，房企接下来该怎么干？业界经常强调的一个观点是，房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了。一个时代过去，另一个更好的时代就会来临。这是对能够立于时代潮头的企业而言的，对于更多中小房企来说，最好的办法就是跟着潮头走。
《三国演义》中，孙策在嘱托孙权时说了这样一句话，“内事不决问张昭，外事不决问周瑜。”我们可以把这句话用在房企上，住宅地产看万科，商业地产看万达。万科成立这么多年来，几乎都能洞察政策先机，且不会因为管理层的更迭而出现偏差。仅这一点，就足够房企们认真学习了。
万达也是一家了不起的企业，以壮士断腕的勇气剔除了业务扩张的“不良资产”，迅速将公司战略调整至与政策同步的节奏，重回稳健发展轨道。国内那些爆雷或出现危机的、疯狂扩张的大中型房企应以万达为鉴。
随着城镇化水平不断提升，住房增量市场竞争会越来越激烈，但存量市场的改造升级，即城市更新的机会会成倍增加。未来房地产市场的竞争优胜者，必然是那些能够让住户住得安心、省心，又能为房屋注入科技智能的房企。
第三，资本市场怎么看？对地产股的估值，市场一直持谨慎态度。通达信房地产指数从去年7月7日创出1771.96点的阶段新高之后就一路下行，到今年11月9日收盘跌幅已经超过30%。11月10日，银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会的信息被市场获悉后，该指数连续两天出现大幅反弹。对于房地产板块的后续走势，市场普遍认为，普涨是暂时的，分化是难免的，那些财务安全、经营安全且发展势头良好的头部企业，才有可能受到资金的重点关照。
城镇化水平的提升离不开房地产，城市更新也需要房企的深度参与，房地产行业的稳健发展更是促进经济转型升级的重要动力之一。因此，“十四五”规划才重点强调要“促进住房消费健康发展”、“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。从这个角度来看，房地产调控的“三稳目标”更不会变。

6. 房地产调控的“三稳目标”没有变也不会变

房地产市场最近比较热，一方面政策暖风频吹，另一方面房企境内融资渠道有限放开，反映在A股市场上，就是地产股普涨两天。这引发各界猜想：一是房地产调控目标会不会出现变化？二是房企接下来该怎么干？三是市场怎么看这种变化？
首先，房地产调控的目标不会变。尽管现在有关房地产的政策已经偏暖，但房地产调控的“三稳目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，不会变。
从去年下半年房地产资管新规“三条红线”出台，房企按红、橙、黄、绿四档管理，到今年的房企爆雷，央行官员称正进一步完善房地产金融调控长效机制，监管部门释放维稳信号，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会发出明确的金融维稳信息，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，多家房企在银行间市场注册发行债务融资工具。
这是最近一年多来的房地产政策轨迹，处处透着一个“稳”字。所以，头部健康房企获准在银行间市场注册发行债务融资工具，只是维稳政策的落地，不能理解为房地产调控基调松动。
其次，房企接下来该怎么干？业界经常强调的一个观点是，房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了。一个时代过去，另一个更好的时代就会来临。这是对能够立于时代潮头的企业而言的，对于更多中小房企来说，最好的办法就是跟着潮头走。
《三国演义》中，孙策在嘱托孙权时说了这样一句话，“内事不决问张昭，外事不决问周瑜。”我们可以把这句话用在房企上，住宅地产看万科，商业地产看万达。万科成立这么多年来，几乎都能洞察政策先机，且不会因为管理层的更迭而出现偏差。仅这一点，就足够房企们认真学习了。
万达也是一家了不起的企业，以壮士断腕的勇气剔除了业务扩张的“不良资产”，迅速将公司战略调整至与政策同步的节奏，重回稳健发展轨道。国内那些爆雷或出现危机的、疯狂扩张的大中型房企应以万达为鉴。
随着城镇化水平不断提升，住房增量市场竞争会越来越激烈，但存量市场的改造升级，即城市更新的机会会成倍增加。未来房地产市场的竞争优胜者，必然是那些能够让住户住得安心、省心，又能为房屋注入科技智能的房企。
第三，资本市场怎么看？对地产股的估值，市场一直持谨慎态度。通达信房地产指数从去年7月7日创出1771.96点的阶段新高之后就一路下行，到今年11月9日收盘跌幅已经超过30%。11月10日，银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会的信息被市场获悉后，该指数连续两天出现大幅反弹。对于房地产板块的后续走势，市场普遍认为，普涨是暂时的，分化是难免的，那些财务安全、经营安全且发展势头良好的头部企业，才有可能受到资金的重点关照。
城镇化水平的提升离不开房地产，城市更新也需要房企的深度参与，房地产行业的稳健发展更是促进经济转型升级的重要动力之一。因此，“十四五”规划才重点强调要“促进住房消费健康发展”、“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。从这个角度来看，房地产调控的“三稳目标”更不会变。

7. 地方两会释放2019楼市信号“三稳”成关键方向

原标题：地方两会释放2019楼市信号 “三稳”成政策关键方向
（记者 李方） 告别房地产调控政策频繁出台的2018年，房地产市场从此前的高温状态逐渐退烧。2019年1月以来，地方“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。
业内人士指出，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
多地强调“三稳” 突出“一城一策”
住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
延续这一工作要求，近期多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。如福建提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。
河南强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。深圳强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
陕西提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。
中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化
宽松与收紧并存 或迎政策微调期
对于今年地方“两会”有关房地产市场的新特点，张大伟分析认为，“三稳”成为2019年地方“两会”最为关键的政策方向，稳地价、稳房价、稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调，在今年地方“两会”中被大部分省份明确提及。“整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨和暴跌都不是稳定。”
另一方面，张大伟向经济日报-中国经济网表示，由地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。
从实际情况来看，各地确实已陆续出现政策微调，有松有紧。去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。
而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。
张大伟预计，2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮，将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。“
保障性住房供应加大 坚持租购并举
在十九大提出“租购并举”以来，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，今年各地“两会”进一步强调完善住房保障体系，坚持租购并举。
北京提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。上海提出，新增供应各类保障房8万套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
福建、江苏、天津、南京等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。
易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，重视保障、鼓励租赁是近年来构建“租购并举”住房格局中的重要一环，今年多地将进一步补齐保障和租赁的短板。针对目前房屋租赁市场诸多不规范现象，多地加强制度建设、金融支持，有利于实现租售“两条腿”走路。

8. 多城调整楼市政策 业内：“三稳”是主基调

4月10日，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”发布消息称，青岛将开展为期100天的“2020青岛百日万店消费季”活动，并推出了新规，鼓励改善需求入市。这意味着青岛适度放宽了限售政策，从5年变成了2年。除了青岛外，疫情发生以来，已经多达几十个城市出台了稳楼市政策，诸如延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、契税减免、直接购房补贴等。
国泰君安证券宏观团队分析认为，“房住不炒”“三稳”仍是主基调，但是在疫情冲击下，地方层面出台支撑居民房地产需求政策已是需要和必然。
青岛限售5年变2年
在此次新规出台之前，青岛的新房和二手房是限售5年。2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局曾发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，在青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
按照此次出台新规，青岛明显放宽了房屋限售年限，从5年变为2年。
在业内人士看来，青岛此举更多是为支持住房改善需求。
值得关注的是，青岛的住房限售政策调整是置于百日万店消费季的活动中。据了解，此类消费刺激的活动涉及10个产业和部门，而房地产成为其中一个重要的部门。严跃进表示，从青岛此次政策出台的背景来看，主要是配合了百日万店消费季的活动，体现了政府在激活消费方面的决心和导向。住房消费也成为近期地方政府刺激消费的重要领域。青岛此类政策的出台，体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向，有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。
疫情冲击下，多地出台稳楼市政策
今年，新冠疫情的暴发给中国房地产市场带来冲击，对房企销售、交付、结算等多方面的经营节奏都造成了较大的影响。
央行4月10日发布的一季度金融统计数据报告显示，住户部门贷款增加1.21万亿元，同比增量有所下降，短期、中长期贷款增量同比均有所下滑。中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年一季度的住户贷款整体明显下调，短期与中长期可以说是全面萎缩。
众所周知，住户部门中长期贷款反映了我国居民的个人住房按揭贷款情况。央行调查统计司司长阮健弘表示，“初步判断是受疫情影响，居民的消费和购房大幅减少所致。”
贝壳研究院发布的报告显示，受疫情影响，今年一季度66座大中城市新房市场总体成交面积与成交套数分别为4247万平方米、37万套，累计同比分别下滑25.6%、28%。克而瑞统计数据显示，截至一季度末，TOP100房企全口径销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。
在此背景下，已经有多个城市出台新政，支持房企复工复产，确保房地产市场平稳健康发展，诸如简化相关规划建设手续、延期或分期缴纳土地出让金、优化预售条件、减免契税、放宽公积金提取额度、直接购房补贴等。
与此同时，部分地方政府出台的楼市宽松政策遭遇“官网一日游或半日游”，诸如河南驻马店提出降低首套住房贷款首付比例，海宁户籍在海宁可以买多套房，广州宣布商服类项目不再限定销售对象等。
张大伟认为，包括海宁等松绑政策的确有鼓励炒房的嫌疑，“部分政策明显触碰了政策底线，违背了‘房住不炒’的大原则。”
“虽然多个城市的政策一日游，但在地方财政压力下，预计后续依然还会有更多的城市试探政策底线。”张大伟表示。
对于支持刚需和改善需求的扶持性住房政策，在张大伟看来，并不违背“房住不炒”原则。“疫情下，宏观经济发生变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合‘房住不炒’的原则下，针对刚需和改善需求应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响。”
“房住不炒”“三稳”仍是主基调
年内三次降准，以及疫情以来地方政府在房地产政策方面的频频动作，均令市场对于接下来房地产调控政策抱有宽松预期。
但是，从中央各个层面的表态来看，坚持“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”仍是主基调。
在4月10日举行的一季度金融数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。
业内人士分析认为，央行强调延续房地产调控“三稳”，是延续“房住不炒”的调控思路，抑制宽松货币过度流向房地产行业。
此前，中央多个部门以及相关负责人也多次重申房住不炒。中国人民银行会同财政部、银保监会3月3日召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
3月22日，国新办举行应对国际疫情影响维护金融市场稳定发布会，银保监会副主席周亮表示，要坚决落实“房住不炒”的要求，促进房地产市场的平稳健康发展。同时我们还会积极配合地方政府稳妥处置好地方隐性债务问题。
3月16日，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位没有改变，这些年不断完善房地产调控政策，强化落实地方主体责任，房地产市场应该说是总体平稳局面已经基本形成。以稳地价为预期，房地产的发展政策要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激政策。
在业内人士看来，根据因城施策的原则，在稳楼市方面，地方政府调控仍有空间，诸如在支持自住需求以及改善需求方面，但目前的调控仍是以“稳”字为主，“房住不炒”仍是主基调，应避免政策引起地价、房价、预期的大变化。
新京报记者 段文平 
编辑 武新 校对 何燕