保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

1. 保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

引言：发布的保障性租赁住房指引中值得关注的内容是：对于租赁住房业务参与机构还有回收资金使用监管力度的加大，要求提高运营管理制度，强化信息披露，加强基础建设。
为了保证租房市场的健康发展，《指引》中将加大对于租赁住房领域的资金投入，为了促进资金投入的良性循环，提出净回收的资金首先要用于住房的项目建设中。其次，将大力促进租赁住房的专业化发展。对于运营管理，《指引》要求相关的负责人必须严格按照国家颁布的相关政策，制定合适的运营制度并且强化信息披露，对于参与机构实行严格的闭环管理，原始权益人不能用租房的借口来进行变相的融资，《指引》进一步明确了股东还有涉及住宅的业务隔离要求。
通过《指引》提出的内容，我们可以知道净回收的资金优先用于住房的项目建设，可以给住房可带来更好的居住体验感同时符合市场预期。管理租赁住房机构的人员如果能够按照国家颁布的政策制定合理的运营管理机制，不仅能够减少很多房客和中介之间的矛盾，同时也能够有组织有纪律的进行租赁住房的交易，强化信息披露可以很好的保障房客对于住房基础建设等相关的知情权。
随着租房市场的严重溢价，《指引》严格规范租赁住房原始权益人的行为，要求原始权益人不可以假借租赁住房之名为其他的房地产项目变相的融资。与原始权益人相关的业务和房地产的开发，《指引》中明确，原始权益人应该签订相关的回收资金监管协议以此来保证资金不会违规的流入其它商品住宅和商业地产开发领域。为了保障租赁市场的进一步发展，国家不仅加大了资金的投入，同时也提高了对于租赁住房市场的监管要求。在这种制度的保障下，租赁住房的行业可以发展出新模式，建设出具有更多保障和充足供给的住房制度。

2. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁租房试点发行REITs工作

中房网讯 （杨洋/文）5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合下发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会，各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委应充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义。
此外，上述有关部门需深入落实房地产市场平稳健康发展有关要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
《通知》要求，严格规范回收资金用途，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。
《通知》明确，进一步压实参与方监督职责发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。
发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

3. 保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗

亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【摘要】
保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗【提问】
亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【回答】
作为我国保障房体系的重要一环，保障性租赁住房是全国各大城市的重要建设任务。按照“十四五”规划纲要，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计投资规模将达1.3万亿元。目前我国保障性住房的资金来源主要包含财政支持、各类贷款、政府债券和企业筹集，地方财政和企业资金压力巨大。在房地产行业向新发展模式转型的背景下，保障性租赁住房REITs不仅有效拓宽了保障房的资金来源，打通了保障性租赁住房开发运营企业的退出机制，也为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。【回答】

4. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合下发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会，各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委应充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义。
此外，上述有关部门需深入落实房地产市场平稳健康发展有关要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
《通知》要求，严格规范回收资金用途，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。
《通知》明确，进一步压实参与方监督职责发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。
发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

5. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。

6. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。

7. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

新京报讯 （记者饶舒玮）5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。

8. 加快推动保障性租赁住房REITs，促进租房市场平稳

7月6日，澎湃新闻获悉，北大光华REITs调研组近日发布一份《关于加快推动保障性租赁住房REITs试点的建议》的报告。报告指出，多地政府和企业提出保障性租赁住房与传统基础设施特点相近，也有存量资产、有投资需求、有稳定现金流等，又是民生之急需，希望能够加快推动保障性租赁住房REITs试点。
国家发展改革委7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）中，基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
报告表示，发展保障性租赁住房REITs，盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，实现投融资良性内循环，可以走出一条解决大城市租赁住房供给的新路子。
同时，保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业直接融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险；还可以通过使用募集资金，收购空置或低效利用的符合条件的存量资产，将其改建为保障性租赁住房。
解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径
“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。
根据报告，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成，目前，基础设施REITs试首批试点项目已完成发行上市。项目既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，总发行规模约314亿元，回笼增量资本金170余亿元。其中，重资产模式存在历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
北大光华REITs调研组认为，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，是促进住房租赁市场平稳健康发展的重要举措，是改善住房租赁市场结构和提升服务水平的现实需要。
我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人口占比约为11%，远低于发达国家30%水平。大城市房价高，城市中低收入群体买不起房，也租不好房，中等收入群体背负沉重的房贷支出。抽样调查表明，2019年1.35亿进城农民工中，购买住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农民工中，购买商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%，居住在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。
我国城镇化进程仍处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城。
从国际上看，REITs是租赁住房的重要持有主体。以美国为例，机构持有租赁房屋数量的比重约50%，而REITs则是其中最重要的部分。
保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过新建保障性租赁住房或改造现有房产，向租客提供需求适配的租赁住房，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题；同时通过提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，有利于解决租住品质差、租金价格高、租期不稳定等问题。
北大光华REITs调研组调研发现，试点项目所在的企业普遍具有“五有”特点：“有存量资产盘活需求，有新增投资发展需求，有资产结构优化需求，有稳定现金流，有改革创新团队”，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的期待。
重资产模式下，政府“捧着金饭碗要饭”
总体上看，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度，一般可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。
北大光华REITs调研组此次调研重点为重资产模式，既包括历史上形成的以地方政府和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房；也包括近年来推出的利用集体建设用地建设的保障性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有用地（如上海的R4用地等）上建设的保障性租赁住房等。
重资产模式租赁住房项目，通常采取集中式管理，服务水平比较高，租赁关系也相对稳定，有利于机构化、专业化租赁企业的培育发展。但重资产类项目前期投资压力大、回收期长，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。
从调研结果看，北大光华REITs调研组总结出三个方面的问题：历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
调研组分别以重庆市、苏州市的情况来说明前两个问题。
以重庆为例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套，已分配54万套，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套，已分配37万套，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元，资金来源主要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底，全部贷款余额仅为100亿元，按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部沉淀在项目上，难以利用现有手段盘活，事实上造成地方政府“捧着金饭碗要饭”。
以苏州市为例，2020年全市流动人口约352万人，其中绝大部分通过租房解决住房问题，全市出租房源约171万套，租赁住房供不应求。未来3年内，苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式，筹集保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海，租赁人群近880万，存在1.9亿平方米的巨大租赁住房供需错配和缺口，“十四五”期间计划新增租赁住房40万套，财政资金和社会资本投资压力大。
此外，重资产模式租赁住房融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资，包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念，实施“住房租赁战略”，综合运用金融、科技、信用等优势，创新租赁住房金融服务，推动成立租房产业联盟、构建长租市场机制，促进了租赁住房行业的投融资发展。但整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。
应隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用
调研组援引研究机构数据表示，2017-2019年我国租赁住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米，2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中，提供集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类重资产保障性租赁住房，都可以通过REITs盘活融资。近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元，发行利率一般在4.5%-5%。经过市场询价，首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。
以北京某集体建设用地租赁住房项目为例，项目总建筑面积30万平方米，预计总投入43.63亿元，以村集体持有租赁住房发行REITs，收益率保守可达4.8%；以广州公租房进行测算，标准租金平均约23元/平方米/月，以投资成本5000元/平方米计，租金收益率约5.5%。
“上述数据显示，符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说。6月18日，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品一个百分点的收益率。
基于此，北大光华REITs调研组提出：可将保障性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围，优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点，并防范募集资金流入房地产开发领域。
调研组认为，这有利于保障性租赁住房资产与房地产切割，防止市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。而租赁住房需求主要集中在直辖市和人口净流入的大城市，我国重点10城的租赁市场规模合计约占全国市场规模的50%。
对于重资产模式租赁住房，调研组建议建立土地多元供应制度。一是继续扩大前述划拨土地及其他保障性租赁住房项目用地供应，相关土地供应计划单列。二是因地制宜，允许企事业单位利用自有闲置用地建设租赁住房，供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过于偏僻、交通不便的情况，重视职住平衡需求，确保租赁住房供给与实际需求相匹配。
同时建立健全相关标准和制度，加强部门协同，提高REITs重组环节政府审批效率的同时，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用，确保发行租赁住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。