2021年房地产市场将何去何从？

1. 2021年房地产市场将何去何从？

房价过高的问题一直困扰着中国居民，随着禁炒住房列入十四五规划后，房地产降价势在必行。
随着元旦小假期的结束，2021年也正式来到了我们的面前，在近些年来，房价高、住房难等问题一直是困扰大部分居民的关键，但在国家出台十四五规划以后，政府将全面禁止房地产商的炒房行为，这也将成为一个长期有效的对房地产商的监督机制，大部分房地产商也将在2021年迎来一波营销冬季。
一、影响楼盘价格的因素十四五规划后，不同地区的房子将会面临不同的价值命运，这是因为房地产行业的发展已经步入了后半段，决定房地产价格的因素也发生了变化。其中决定房地产价格的第一个因素是政府出台的货币政策、但货币政策在全国范围内都是通行的，因此它以平等的方式影响着全国各地的楼盘价格；它的直接影响就是看货币的去向，哪个地方交易频繁、热度高，那里的房价就会变高。另一方面，从人口流动的角度来看，人口密集的城市的楼盘往往还会保持着高价格的特征，需求量大自然价格就会稳定走高。
二、楼盘即将贬值的区域在2021年后，未来楼盘价格在不同城市将出现较大差别。在大部分三四五线的小城市，因城市规模小、流通性差的问题始终存在，在这些三四五线城市的新区楼盘价格将会出现大幅度下降，但定义三四五线城市的时候千万不可按现有的城市划分来定义，这对于判定楼盘价格是严重错误的，一些强地级市例如东莞等地虽然属于三线城市，但其城市GDP总量非常之大，已经远超其他三线城市，因此考虑房价时划分三四五线城市不能按地级为衡量标准，而是以城市的国民生产总值为标准进行区分。当然在这些区域中，地理位置好的商业房、学区房依然是热点楼盘，价格下降幅度也会相对于新区楼盘下降幅度较低。
未来房价在我国下降的趋势属于势在必行，因此房地产商也需做好充分面对行业寒冬的心理准备。

2. 2021年房地产如何走向？

我觉得分析那么多纯属扯淡，浪费读者时间，2021年地产走向不用分析，肯定是看好的，肯定是乐观的。原因很简单：
  
 [左上]1、2021年“促进房地产市场平稳 健康 发展”（2020年底中央经济工作会议提出）；
  
 [左上]2、2021年是建党100周年；
  
 [左上]3、2021年是十四五开局之年；
  
 [左上]4、2021年是全面建成小康 社会 之年；
  
 [左上]5、疫情对全球经济发展的直接影响将至少持续3-5年，间接影响将更长。。。
  
 （个人观点，仅供参考）

3. 2022年楼市如何走？房地产行业将如何发展？

房地产企业未来将向更加数字化方向发展
目前房地产企业市场低迷，很多房地产人逐渐对未来产生了迷茫，失去了信心，面对目前的状况很多人可能会归咎于政策管控、需求减少、经济疲软等诸多方面的原因，其实房地产市场下行的最大原因来源于企业自身。
疯狂生成是源头
房地产作为改革开放经济发展中的重要行业之一，其本身也是随着进来经济发展快速成长，快速成长的背景之下企业往往会被利益所驱动，进行跨越式的发展，其往往会忽视背后的规范及市场运行准则。在往日热火朝天的市场背景，这些问题会被金钱所掩盖，但累积到一定程度之后，背后的问题已经到了无法弥补的地步，那其不规范造成的问题便会逐步显露，以至于变成阻力。

墨守成规是阻碍
如今随着数字经济上升到国家战略的重要地位，国家提出要将互联网、大数据、人工智能等数字化技术与实体产业深度融合，发展数字经济、建设数字中国。但由于行业的特性及数字化技术的应用难度存在差异，各行业的数字化发展水平参差不齐。
作为国民经济三大产业之一的房地产，数字化发展一直较为缓慢，很多企业都按照已经过时的管理方式去运营。同时房地产行业已从增量时代进入存量时代，供需反转，迫切需要挖掘新的增长点。贝壳、链家、安居客这类的第三方平台利用互联网技术力量获得了大量用户，传统房产开发商中大部分落后不止一个身位。

改革刻不容缓
面对如此困局形式，房地产企业希望能够有所突破，必然需要走出舒适圈，利用目前最新的技术手段实现自身改革。
利用互联网优势
房地产属于典型的高价低频的行业，其特点之一是服务周期很长。整个购房流程要全链数字化，并不是一蹴而就的。在简立方服务知名房地产企业兴城人居人居荟项目中，我们建议兴城人居聚焦到售前流程，实现项目展示的相关功能，小程序可以依托微信生态，便于拓宽宣发、获客渠道。并以此为基础，展开后续流程数字化的探索。同时结合小程序轻量、快速、运营成本低、距离客户最近等特点，最终，简立方将兴城人居房地产数字化战略第一步确定在楼盘营销展示系统“人居荟”小程序上。


传统线下售楼处获取精准客户的成本非常高。兴城人居庞大的微信公众号粉丝量极具优势，可以借助已有的粉丝基础，利用兴城人居公众号作为入口，即可获得大量的流量转化，提供给用户无缝的浏览体验。同时在人居荟小程序中利用微信转发、分享等功能，引导用户分享、传播楼盘信息。
贴近用户需求
随着城市居民的人均居住面积的增长，消费者对住房的需求正在由“有房住”向“住的好”转变，80后一代已成为当前的购房主力消费群体，房屋的居住体验受到他们更多的关注，成为购置房屋的关键因素之一。从消费者的生活场景出发，洞察并满足他们各类生活需求，构建全面的生活场景，才能实现全新住房体验的升级转变。我们从生活需求场景入手，帮助成都万科从购房体验、服务体验、社交体验、生活体验四个方面不断完善产品。




万科集团作为国内房地产标杆企业之一，一直坚持新时代下的服务转型升级探索，不断完善自身体系建设，「万客会」是中国地产行业的第一个客户俱乐部，同时也是万科集团数值化转型中坚产品，在其维系客户和延续服务方面发挥重要的作用。简立方在万科万客会持续迭代中，通过打造卓越用户体验的移动端产品和一系列服务数字化工具，助力万客会建立线上线下服务渠道和体系。

4. 2021年行业逻辑生变房地产进入调整通道

2022年1月11日整理发布：2021年行业逻辑生变，房地产进入调整通道。近日，中指研究院出炉了2021年度房企销售业绩榜单。纵览2021年房企销售    
  2022年1月11日整理发布：2021年行业逻辑生变，房地产进入调整通道。
  近日，中指研究院出炉了2021年度房企销售业绩榜单。纵览2021年房企销售业绩表现，总体上延续了“高开低走”局势，尤其是下半年随着宏观调控政策效能显现，市场气温陡转直下，同比销售跌幅持续扩大。
  这一次，房企的销售成绩单里“奇迹”缺场，房地产行业虚火褪去，房企销售均价也呈现出一些奇妙变化。
  这些房企销售均价最高
  其实，自三季度以来，购房者的观望情绪渐浓，“低迷”成为下半年楼市的主旋律。据中原地产研究中心统计数据显示，截至11月底，2021年年内全国百城卖地金额为4.05万亿元，同比下降7.4%。
  年末收官，从已发布2021年销售成绩单的房企来看，房企销售额和销售均价的增长也受到不小影响。
  据和讯房产统计，销售均价霸屏前三的分别是绿城中国、招商蛇口(001979)和中海地产，分别为22537/㎡、22314.8/㎡、19545/㎡。(房企销售金额、销售面积为商品房数据，其中涵盖了商品住宅、公寓、商办等产品类型，有的房企受到公寓产品销售均价较低的影响，或会拉低其整体均价;下同。)
  此外，将房企销售均价数据与2020年同期做对比可以发现，以合约销售金额top10的房企为样本，销售均价下滑是普遍趋势，其中绿城中国下滑达13.4%，中国恒大跌幅达8.7%。但仍有房企逆势上扬，比如，万科销售均价涨幅达9.30%，保利发展销售均价增长8.81%。
  2021，房企销售聚焦哪些城市?
  2021年，更多龙头房企不约而同地选择了进军三线、四线城市。
  “最近5年，百强企业新进城市数量占比超过50%，这5年新进城市占总进入城市的50%以上，其中碧桂园、金地都是占比在60%以上，碧桂园新进三四线城市占比97%，金地新进三四线城市占比64%。”在“告别白金时代”的演讲中，易居企业集团CEO丁祖昱表示。
  2021年，百强房企在二线城市的布局占比近六成。
  中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.1%，较2020年降低了0.2个百分点;三四线城市需求得到小幅释放，2021年业绩贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点;一线城市业绩贡献率为18.5%，总体保持稳定。”
  在一线城市中，头部房企的占比率依然很大，以上海和广州为例：
  在上海，融创中国、金地集团(600383)、瑞安房地产在销售金额层面，分别以311.26亿元、282.08亿元和254.43亿元获得销售金额榜前三名;销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口和融创中国分别以76.06万平、68.31万平和54.56万平获得销售面积前三名。
  保利发展以524.6亿元获得广州房地产流量销售金额冠军;越秀地产全口径销售金额达到568亿元，位列广州众多品牌房企之首;从销售面积看，越秀地产为例广州房地产销售面积榜单首位，而保利发展、碧桂园分居二、三。
  此外，从区域来看，2021年百亿企业长三角、珠三角、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比62.1%。
  2022，房企应该往哪走?
  2022年，房企迎来还债大年，高速增长时代已经走远。
  未来，房企落子何方，成为房企走出困局、开启新机的关键。
  中国发展研究院执行院长、上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭曾指出，今年以来，政策及市场的双重夹击之下，房企普遍面临流动性危机。在土地市场实行两集中供应的首年，房企从第一批供地积极参与到第三批供地直接躺平不拿地，态度转变的背后，是对于踏错城市发展节奏的担忧。
  应对这种担忧，陆铭支招房企，应到人口流入的地方去。
  而根据近期各地公布的2021年统计年鉴、各地2020年统计公报、公开数据结果显示，当前，人口净流入最多的十个城市分别是：深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。
  其中，8个在东部沿海地区，中部和西部各1个，分别是郑州和成都。
  丁祖昱也表示：“长期来看，房地产行业应该聚焦在25个左右的城市上。以区域划分，这些城市主要分布在长三角地区、粤港澳大湾区、京津冀地区、成渝、长江中游、关中、中原、山东半岛和海西等9个城市群。”

5. 2021年下半年房地产行业，是喜是忧？需要我们好好想想

进入2021年下半年，房地产行业笼罩在一片忧虑之中。
  
 首先是2021第二次集中供地出现大量流拍。
  
 2021年9月17日，沈阳第二次集中供地，24宗地块全部停止交易；截止2021年9月24日，青岛、福州、济南、天津、成都、苏州、长春、沈阳等几个城市在第二次集中供地中，停止交易的土地数量高达91宗。
  
 另外，杭州10宗竞品质的土地，有9宗处于流拍之中......
  
 其次，房企降薪、裁员又一次甚嚣尘上。
  
 据凤凰网财经报道，新力控股集团人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降薪70%，总经理级别降60%，总监级降60%......
  
 而且，更让人忧虑的是，据一项网上调查数据，一年后房价看跌人数占了46%，就连一向信心满满的融创孙宏斌也断言：下半年（2021）销售压力很大，预计下半年市场会比较惨烈。
  
 那么，是什么原因导致出现2021年下半年这种土地停止交易、流拍、房企降薪、裁员等现象呢？我个人认为主要是由以下几个原因引起的：
  
  一、降负债是房企停止投资拿地、降薪裁员的首要原因 
  
 大家知道，进入2021年以来，悬在众多房企头上的一把剑就是“三条红线”，即：剔除预收款后的净资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。
  
 如果触碰了三条红线，则不得新增有息负债；触碰两条红线则有息负债不得超过5%；触碰一条红线有息负债不得超过10%。
  
 即使三条红线都不触碰，有息负债也不得超过15%。
  
 而绝大部分房企都或多或少触碰了红线，因此，为了合规需要，很多房企减少了土地投资额度就很容易理解了。
  
 当然，降薪裁员也是房企降负债的一种手段。
  
  二、停止交易也是政府对土地市场管理能力提升的表现 
  
 当2021年房地产行业正式实施“两集中”管理后，房地产行业对“两集中”管理议论纷纷，但主要集中于集中供地、集中供房，以便能够达到稳地价、稳房价、稳预期的政策目的。
  
 这种评论是没有错的。 但是，在2021年第二次集中供地后，人们发现“两集中”的目的可能还在于政府对土地市场的有效管理。 
  
  在“两集中”出台前，各地土地市场的出让是无序可循的，只要土地收储后达到供地条件，就可以进行公开出让，因此，这就加大了自然资源部的调控难度。 
  
 “两集中”政策出台后，重点城市的土地出让一年分三次进行集中出让，这就给自然资源部提供的监管的便利条件，集中审查土地出让条件是否满足自然资源部的监管要求。
  
 比如，针对杭州第一次集中供地，房企利润偏低的情况，自然资源部适时调整了出让条件，从下调地块溢价率上限、取消竞自持等几个方面来让利房地产，达到稳定房地产市场秩序的目的。
  
 第二次集中供地，很多地方停止交易，也是出于这种考虑。
  
  三、房企融资在15%红线下，金融机构融资资金有限的情况下，叠加销售回款慢、金额机构额度紧张等情况，导致其经营性融资资金也有限，因此，土地停止交易、流拍、房企降薪、裁员等现象就容易理解了。 
  
 那么，在房地产处于青铜时代，房地产企业应该何去何从呢？我个人认为，做到这三点的房企将是未来的黑马：
  
  首先，重视大运营，将投、融、产、销、回串联起来，统筹规划，以收定投，以销定产 
  
 房地产行业早已过了土地红利时代、人口红利时代和资金红利时代，大运营在房地产行业的地位将会越来越得到提高，房地产行业也将真正进入管理红利时代。
  
  其次，现金为王将会越来越多地进入房地产行业的核心视野，活下来才是硬道理 
  
 一个年销售额突破一千亿的房企，仅仅因为100多亿的债务，陷入危机之中，将会给所有活着的房企上一堂深刻的关于现金管理的课程。
  
  最后，在城市更新中有很深的护城河的房企将会胜出。 
  
 当国家的城市化进入成熟阶段后，城市更新将成为主战场。未来，在城市更新中有很深的护城河的房企将会胜出，并且活得非常得好。

6. 2022年房地产行业分析是什么？

2022年房地产行业分析是：
一、房地产调控政策将趋缓，引导预期及促进产业良性循环将成为房地产政策重心

不久前结束的中央经济工作会议对房地产发展定调，除了坚持“房住不炒”，首次提出了“预期引导”、“良性循环”。可以看出，引导市场预期及促进产业良行循环将成为2022年房地产政策的重心。

二、平稳有序将成为房地产市场发展的主基调

2021年的房地产市场可谓跌宕起伏，而即将到来的2022年，房地产市场将会出现平稳有序的发展格局。理由有三点，一是“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”仍然是市场主基调；二是不久前的降准，释放了1.2万亿长期资金，利于激发市场信心；三是房地产市场需求依然强劲，尤其是全面放开二胎，激发了很多改善性购房需求。



三、稳中有升将成为房地产开发投资的主要表现

2021年1-11月，全国房地产开发投资同比增长6.0%，累计增速连续9个月回落。可以看出，2021年的房地产开发投资增速呈现倒V型走势，截至10月末，连续8个月走低，且9月单月投资同比增速已转负。展望即将到来的2022年，房地产开发投资将会出现稳中有升的格局。相关统计显示，头部房企拥有大量的土地储备，其开发投资积极性持续高涨。

四、房价小幅波动的态势将贯穿全年

2021年1-10月，全国商品房成交均价10290元／平方米，同比上涨4.2%。而从房价表现来看，可以用“先热后冷”来描述，一季度房价涨幅较大，但在调控政策持续加码的背景下，房价于5月开始回落。下半年，伴随着房地产信贷环境的急剧恶化与房企暴雷事件增多，8月二手房房价自2015年4月以来首次实质性的由涨转跌。


五、多元化转型将成为房地产企业主战略

在“房住不炒”已然成为铁律的态势下，在持续几年的疫情影响下，房地产行业洗牌加剧，如何破局成为摆在房企面前的艰难抉择。转型升级尤其是多元化发展成为很多房企的必然选择，他们纷纷入局智能科技、地产物业、体育、教育、文旅、医疗、酒业等领域。

7. 2022年的房地产行业有什么大概走势？

供给：
——房地产新开工面积下降
2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2020年，全国房屋新开工面积为224433.1万平方米，同比下降1.2%。
2021年1-11月，中国房地产新开工施工面积为18.28亿平方米，同比下降9.1%。

——房地产施工面积上升
2010-2020年，我国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。2020年，全国房屋施工面积为926759.2万平方米，同比增长3.7%。
2021年1-11月，中国房地产施工面积为95.67亿平方米，同比增长6.3%。

——房地产竣工面积整体有所下降
2010-2020年，中国房地产竣工面积整体呈现先升后降的趋势。2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米，同比下降4.9%。
2021年1-11月，中国房地产竣工面积达到6.88亿平方米，同比增长23.4%。

需求：
——商品房销售面积呈上升趋势
2010-2020年，我国商品房销售面积呈现波动上升的态势，但增速自2017年有放缓的迹象。2019年，全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%;2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，增长2.6%。
2021年1-11月，中国商品房销售面积为15.81亿平方米，同比增长4.8%。

销竣比上升，供不应求
2010-2021年，中国房地产销竣比呈现上升趋势。2020年，中国房地产销竣比达到了1.93。2021年1-11月，中国房地产销竣比更是达到了2.30，中国房地产市销售依旧火爆，销竣比的上升从一定程度上反应出国家对于房地产行业的管控力度以及房地产市场供需之间存在的不平衡现状。

根据国家统计局就国民经济运行情况答记者问信息显示，2021年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。从全国来看，房地产市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长，增势有所减缓。部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。
—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

8. 2021年房地产行业分析怎么写？

2021年房地产行业分析如下：
2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。

2021年中国住宅开发投资额占全国开发投资总额的75.32%，较2020年增长了1.48%，占比最大；办公楼开发投资额占全国开发投资总额的4.05%，较2020年减少了0.54%；商业营业用房开发投资额占全国开发投资总额的8.43%，较2020年减少了0.81%。
从房地产开发企业到位资金来看，2021年中国房地产开发企业到位资金达201132亿元，较2020年增加了8017.0亿元，同比增长4.15%，其中：国内贷款23296亿元，利用外资107亿元，自筹资金65428亿元，个人按揭贷款32388亿元。

2021年中国自筹资金占全国房地产开发企业到位资金的32.53%，较2020年减少了0.29%，占比最大；国内贷款占全国房地产开发企业到位资金的11.58%，较2020年减少了2.23%；利用外资占全国房地产开发企业到位资金的0.05%，较2020年减少了0.05%；个人按揭贷款占全国房地产开发企业到位资金的16.10%，较2020年增长了0.58%。
从房屋新开工面积来看，自2020年起中国房屋新开工面积开始下滑，2021年中国房屋新开工面积为198895万平方米，较2020年减少了25538.0万平方米，同比减少11.38%，其中住宅房屋新开工面积为146379万平方米，办公楼房屋新开工面积为5224万平方米，商业营业用房房屋新开工面积为14106万平方米。