香港reits多久分红一次？

1. 香港reits多久分红一次？

香港多久分红一次应该是一个月或两个月。

2. REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的？

1、市场风险
    ■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。    ■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。2、利率风险
    ■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高，会增加 REITs 的债务成本。    ■ 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低 REITs 的股息率。自然会导致REITs 价格的下跌。
3、社会风险    ■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。4、汇率风险    ■ 汇率风险指在持有 REITs 期间，因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs 的计价货币也不同。
5、经营管理风险    ■ 由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险。REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。6、债务风险    ■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对 REITs 的影响比较大。7、增发的风险    ■ 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险
一、REITs是什么
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
三、REITs的类型
1、权益型
■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
2、抵押型。
■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
二、REITs有哪些特点：
1、定期强制高分红
■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、投资门槛低
■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、交易成本低
■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、流动性强
■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理
■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6、收益率相对较高
■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。
三、 REITs的主要风险有：
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超过50%。我们来看一下当时美国REITs的情况。西蒙地产是美国最大的零售REITs，标普500指数成分股。有很强的代表性。
〇 我们来看一下西蒙地产当时的走势：





image.png

■ 我们发现从2007年到2009年2年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过70%。跌幅超过了美国房地产的跌幅。
■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。而2011年美国的房地产市场刚刚触底。
■ 由此可见REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。
■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。
2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。
■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
■ 比如根据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储预计未来三年还将加息9次。这样2020年美联储的利息很可能会在4.5%左右。如果在目前1%的利率水平买进美国REITs，利率风险显然是比较高的。
3、社会风险
■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
■ 比如现在朝鲜和韩国的关系越来越紧张。如果朝鲜和韩国开战，将给韩国的房地产市场带来巨大的风险。
■ 所以在未来一段时间内，韩国的REITs还是回避为好。化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。
4、汇率风险
■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。
■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
5、经营管理风险
■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而差劲的管理团队却会毁灭价值。
■ 虽有总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到笨蛋团队管理的REITs。
■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而有些很笨蛋的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。
■ 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。
■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
6、债务风险
■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对REITs的影响比较大。
■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。这将给投资者带来巨大的损失。
■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs最好不要买。
7、增发的风险
■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。但是这毕竟有较大的不确定性。
■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。

3. 美国REITs 一股可以起买吗？

美国的这个权证买一股的话，应该是不可以购买的，他也是必须有多少的钱才可以购买

4. 影响reits未来经营和分红的关键因素是什么？

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

REITs的定义
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

而之所以说REITs是第四类资产，是因为REITs是房地产证券化的重要手段。

那什么是资产证券化呢?资产证券化即是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行的一种证券。

不动产证劵化，作为资产证券化的一个细分类目，是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证劵的金融交易过程。

而REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。这就与开头所说的三大类常规资产有所不同了

通俗的说

REITs就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方，他们拿着钱去买房产物业比如写字楼、商场、停车场、酒店等等，投资者们既当了包租公包租婆，还会享受物业升值的红利。

REITS的特点
下面我们来看一下与普通的房地产股票相比，REITs有哪些显著的特点？

定期强制高分红
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs的现金流能很好的补贴生活开销。

投资门槛低

一如其设立的初衷，为中小投资者提供了一个投资房地产的机会。

交易成本低
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了，还涉及房产证和相关政策限制等等。

流动性强
买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。

专业化管理

REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士，拱卒定投一直提倡“专业的事儿交给专业的人去做”！

收益率相对较高
这个优势在中国更为明显，国内直接持有物业的收益率（也就是收租）相对较低。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。而REITs的回报率普遍在7%（美国）、9%（香港）以上。

风险分散
与单一的房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产，包括写字楼，酒店，公寓等，相当于投资的是一个物业资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低，是一种很好的风险分散手段。

政府宠儿

对政府而言，REITs可以帮助盘活社会存量房产，稳定房地产市场，还可以扩大税基，拓宽地产投资退出机制，妥妥的“宠儿”之一，部分地方区域政府还会给REITs一些政策扶持。

REITs值不值得投、如何投
从投资价值的角度而言

美国和香港现在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投资价值略高一些，暂时作为我们的战略储备。收益率不算很高，但是绝对及格。

从投资便捷的程度而言

最方便的投资方式就是REITs指数基金，但是在国内，目前还没有严格意义上的本土REITs基金。所以实际上的投资都是QDII类基金，投资的选择也比较少。

下面我们主要介绍在拱卒定投观察池里的三支REITs指数基金：上投富时发达市场REITs、广发美国房地产指数、南方道琼斯美国精选A。

如何挑选对比具体的指数基金，还是老步骤。

从持仓规模而言，虽然前两者差距不大，但规模也只能说是一般，属于矮子里面挑高个，南方道琼斯美国精选的规模过小，且有下降趋势，可以搁置一边。

从跟踪情况而言，差距也不大。这一点，从资产配置上就能发现，大家的前10大持仓都是差不多的。

要说各自优势，广发的成立最早，上投成立最晚，但规模却最大。从配置理念上来说，拱卒定投更倾向上投的这一支基金，由于是布局发达市场上市REITs，就意味着他与A股市场的相关性会更低，更能发挥其资产配置中分散风险的作用。

另一方面，也是针对投资者的小便利，这只基金除了提供人民币份额以外，还提供了美元份额，为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。

结论

1.细心的朋友可能会发现，本文中并未提及针对REITs的指数估值方法，这是因为REITs的估值相对复杂，不同的投资产业和指数形成都还没有一定之规。

2.REITs因为其与A股市场的低相关性，所以将会是资产配置非常好的手段！

3.REITs的高分红非常适合作为养老现金流来源的好手段

5. 以人民币分红的REITs有哪些？

我们常说的大类资产主要有三类：

✪资本资产，包括股票、债券

✪可交易资产，包括石油，粮食等

✪保值资产，包括艺术品，房产等

REITs房地产信托投资基金被誉为是第四大类资产

❂为什么说他是第四类资产？

❂这个品种到底是什么？

❂它有什么样的特点呢？

❂有没有投资价值，以及如何投资呢？

在优秀行业指数（9）——房地产行业一文中我们简要提及了这个基金，下面我们将站在投资者的角度，通俗且全面解析这一资产配置的好手段。



REITs的历史来源
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。



1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。



REITs的定义
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

而之所以说REITs是第四类资产，是因为REITs是房地产证券化的重要手段。



那什么是资产证券化呢?资产证券化即是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行的一种证券。



不动产证劵化，作为资产证券化的一个细分类目，是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证劵的金融交易过程。



而REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。这就与开头所说的三大类常规资产有所不同了



通俗的说

REITs就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方，他们拿着钱去买房产物业比如写字楼、商场、停车场、酒店等等，投资者们既当了包租公包租婆，还会享受物业升值的红利。

REITS的特点
下面我们来看一下与普通的房地产股票相比，REITs有哪些显著的特点？

定期强制高分红
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs的现金流能很好的补贴生活开销。

投资门槛低

一如其设立的初衷，为中小投资者提供了一个投资房地产的机会。

交易成本低
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了，还涉及房产证和相关政策限制等等。

流动性强
买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。

专业化管理

REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士，拱卒定投一直提倡“专业的事儿交给专业的人去做”！



收益率相对较高
这个优势在中国更为明显，国内直接持有物业的收益率（也就是收租）相对较低。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。而REITs的回报率普遍在7%（美国）、9%（香港）以上。

风险分散
与单一的房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产，包括写字楼，酒店，公寓等，相当于投资的是一个物业资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低，是一种很好的风险分散手段。



政府宠儿

对政府而言，REITs可以帮助盘活社会存量房产，稳定房地产市场，还可以扩大税基，拓宽地产投资退出机制，妥妥的“宠儿”之一，部分地方区域政府还会给REITs一些政策扶持。

REITs值不值得投、如何投
​从投资价值的角度而言

美国和香港现在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投资价值略高一些，暂时作为我们的战略储备。收益率不算很高，但是绝对及格。



从投资便捷的程度而言

最方便的投资方式就是REITs指数基金，但是在国内，目前还没有严格意义上的本土REITs基金。所以实际上的投资都是QDII类基金，投资的选择也比较少。



下面我们主要介绍在拱卒定投观察池里的三支REITs指数基金：上投富时发达市场REITs、广发美国房地产指数、南方道琼斯美国精选A。



如何挑选对比具体的指数基金，还是老步骤。

从持仓规模而言，虽然前两者差距不大，但规模也只能说是一般，属于矮子里面挑高个，南方道琼斯美国精选的规模过小，且有下降趋势，可以搁置一边。



从跟踪情况而言，差距也不大。这一点，从资产配置上就能发现，大家的前10大持仓都是差不多的。



要说各自优势，广发的成立最早，上投成立最晚，但规模却最大。从配置理念上来说，拱卒定投更倾向上投的这一支基金，由于是布局发达市场上市REITs，就意味着他与A股市场的相关性会更低，更能发挥其资产配置中分散风险的作用。



另一方面，也是针对投资者的小便利，这只基金除了提供人民币份额以外，还提供了美元份额，为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。



结论

1.细心的朋友可能会发现，本文中并未提及针对REITs的指数估值方法，这是因为REITs的估值相对复杂，不同的投资产业和指数形成都还没有一定之规。

2.REITs因为其与A股市场的低相关性，所以将会是资产配置非常好的手段！

3.REITs的高分红非常适合作为养老现金流来源的好手段

6. reits的运行周期和股市相同吗？

7. 怎么计算美国各只好REITS好价格的？

你想投资美国REITS吗？美国REITS按季度分红，1股起买，投资门槛低，交易成本低于房地产投资，流动性强，高于房地产实物投资，实实在在是为草根设计的投资工具，要想拿起这个投资工具，先要选出好REITS，再计算出来好价格，然后长期持有，坐等分红就好了所以我们先筛选。

第一步海选好REITS。登录问财输入海选条件

选出12只REITS



接下来，精挑细选并计算好价格，筛选条件如下：

1资产负债率近5年平均值大于50%淘汰。

2近 5年分红不持续或者不稳定淘汰。（如果期间内没有分红或者分红下降 50%算作不稳定）

打开雪球输入目标REITS的代码进行搜索……

8. 大家好,请问美股REITS的好价格怎么计算？

根据美股研究社的科普，REITs是一种国际上通行的房地产投资工具，是房地产信托基金的简称。从美国REITs指数近30年来的复合收益率看，他的表现要比纳斯达克以及标准普尔等大多数资本市场指数要好。
 
国内推动REITs指数也有比较长的时间了，在2014年内地REITs产品“中信启航专项资产管理计划”成功发行，并在深交所综合协议平台挂牌转让，标志着REITs在现有法律条件框架下完成了创新实践。此后，鹏华基金发行鹏华前海万科REITs，为公募发行类REITs产品探索了新道路。
 
相比较直接投资酒店，公寓，住宅等房地产，REITs有以下优点：
 
1、现金流稳定。REITs有稳定的分红，如果不想自己的资金长期闲置的话，可以定期收到分红。
 
2、灵活。房地产市场交易慢，手续复杂。然而REITs是在股票交易所进行交易，如果你想收回自己的资金，很容易就可以卖出了。


3、分散风险。REITs投资于不同地区不同种类的房地产物业，以分散风险。


4、投资回报高。


那么我们如何投资REITs指数呢？
 
在实际投资过程中，中国暂时没有严格意义上的REITs指数基金，我们只有借助港美股账户投资境外的REITs指数基金。港美股账户福利开户渠道二师父公众号菜单栏有。
 
我们主要投资的品种来自于中国香港和美国证券市场。可以在住宅、商业、办公、零售等REITs里面各选择一只。
 
香港的旅游行业、零售行业以及办公楼前景都非常好。
 
目前挂牌的REITs主要有领汇REIT，这是香港最大的REIT，专注投资零售物业，包括购物中心、停车场、熟食店及超市。这个REIT总体上拥有大约100万平方米的零售场所。
 
冠军REIT，这是仅次于领汇REIT的香港第二大市值的REIT，主要专注于甲级办公楼及零售物业。
 
对于美国而言，这里是REITs的发源地。美国REITs的数量和种类就非常多了。

目前挂牌的REITs主要有VTR，资产类型分布于整个医疗产业链，资产组合包括老人护理院、自主养老院，门诊楼、高级护理院等。地域及其分散，遍布美国47个州，英国及加拿大的两个省。
 
HCPREIT,他的资产组合在地域、运营商、投资者及客户类型等方面实现分散化，资产组合包括1079项资产，分布于美国46个州及墨西哥，包括医院，养老院，门诊楼等。
 
EQRREIT，他在12个州有390项资产，其中一些是成长性市场中的高质量物业，位于西雅图，华盛顿，波士顿，纽约。
 
投资这种REIT选择指数市盈率低于市场平均市盈率开始定投，当然，前提是该国的房地产行业没有超大的泡沫并且经济稳定。这属于资产大类配置的一种，可以放入进攻型账户，我们一定要记住投资需要做好全球资产配置。