物业维修的问题

1. 物业维修的问题

设备修理计划的编制
　　在设备修理计划的编制中，要规定企业计划期内修理设备的名称、内容、时间、工时、停工天数、修理所需材料、各配件及费用等。 　　1、修理周期定额，包括修理周期、修理间隔期和修理周期结构，这是编制设备修理计划的重要依据。 　　修理周期，是指相邻两次大修理之间或新设备安装使用到第一次大修理之间的时间间隔。 　　修理间隔期，是指相邻两次修理（无论大修理、中修理或小修理）之间的时间间隔。 　　修理周期结构，是指在修理周期内，大、中、小修理的次数和排列的次序。 　　2、修理工作定额，是指确定修理工作量大小，计算修理工人人数，确定设备修理停工时间的依据。它包括修理复杂系数、修理工作劳动量定额、设备修理停歇时间等内容。 　　（1）修理复杂系数，是指用来表示不同设备的修理复杂程度，计算不同设备修理工作量的假定单位。它是由设备的结构特点、工艺性能、零部件尺寸等因素决定的。修理复杂系数通常是以某设备为标准，其他设备的复杂系数与之相比而确定。机器设备越复杂，修理复杂系数越高，修理的工作量越大。 　　（2）修理劳动量定额，是指企业为完成设备的各种修理工作所需要的劳动时间标准。它通常用一个修理复杂系数所需要的劳动时间来表示。依据此，可以计算出企业在计划期内完成全部修理工作所需要的劳动力以及材料、配件定额和其它费用定额，这些定额资料是编制企业物资供应计划的依据之一。 　　（3）设备修理停歇时间，是指设备进行修理的时间长度，即从设备正式停止工作到修理工作结束，经质量检查合格验收，并重新投入生产为止，所经历的一系列时间。 　　修理一台设备所需的时间，一般公式计算为： 　　其中：T--设备修理停歇时间 　　t--一个修理复杂系数的修理劳动定额 　　R--设备修理复杂系数 　　S--在一个班内修理该设备的工人人数 　　L--每个工作班的时间长度 　　M--每天工作班次 　　K--工作定额完成系数 　　T0--其它停机时间 　　企业应尽量提高修理工作效率，缩短设备修理停歇时间，停歇时间越短，设备的实际工作时间就越长。

2. 物业维修的物业维修的特点

(一)具有物质生产的特点 由于物业服务公司的物业维修活动本质上是一种物质生产活动，物业维修活动属于生产领域的事情，前面已经讲过，由于受自然侵蚀、正常使用、生物破坏以及地理、灾害等因素的影响与作用，物业会逐渐破损，使用价值逐步降低。为了全面或部分地恢复物业失去的使用功能，防止、减少和控制其破损程度的发展，就要对破损物业进行维修，以及对不同等级物业的功能进行恢复、改善，进行装修、装潢，同时结合着物业的维修加固，增强物业的抗震能力。但是，所有这些物业维修活动，投资规模都很小，属于简单再生产的性质。(二)经营性和服务性相统一物业管理是一种经营性的管理活动。物业维修管理是物业管理的主要内容，是其重要的业务种类之一。物业维修过程是严格按市场经济规律运行的，物业维修所取得的收入或利润也是在经营管理中得到的，因此，它具有经营性，是经营性维修管理，没有这部分业务，物业服务公司的经营收入就要受到很大的影响。同时，物业维修又具有很强的服务性，物业维修的基本目的是以为住户服务为宗旨，保持物业的物质形态完好无损，保证住户对物业的正常和安全使用，为人类自身再生产创造重要条件。所以它又具有直接为社会大众的生产和生活服务的性质。(三)具有广泛性和分散性物业使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致物业的损坏或使用功能的减弱。物业的各个部分，如结构、外墙、粉刷、零部件等都会有不同程度的损坏，而且这种损坏经常发生，没有明确的规则可言。相同结构的物业使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。当损坏发生时，需要根据损坏的程度随时进行小修、中修或大修，这是所有的物业普遍存在的情况。因此，物业维修具有广泛性。另一方面由于损坏的部分往往只占物业的很少部分，分散在物业的各个方面，维修规模很小，维修工作又是分散地、零星地进行的。(四)具有较强的技术性物业维修是一项技术性很强的工作。物业维修活动与一般建筑施工生产不同，它本身有独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同的建筑结构，不同等级标准的物业，采用的维修标准也不同。物业维修技术不仅包括建筑工程专业的技术，还包括机械、设备、通信等相关专业的技术。国家的维修管理规范在此方面提出了明确要求。物业维修工程质量的优劣在很大程度上取决于维修技术水平的高低。另外，物业维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周围环境相协调，这就增加了技术难度。因此，物业维修必须要求具备较高的技术性，同时操作一般也要在业主或使用人的监督下进行。如此以来，培训维修技术人员，配备一支素质较高的专业维修技术队伍，并制定严格的技术操作规定和质量考评标准，就成为物业维修管理的重要内容。(五)具有明显的限制性由于物业维修是在原有物业基础上进行的，是对物业的构件、部分项目进行养护维修，或进行局部或全部的更新、修复，因此它受到原有条件的限制，如受到原有物业资料、环境、条件的限制，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，往往是借鉴原有物业的构造、部件、装饰、布局等安排相关工作，难以超越客观环境进行创新。此外，还受到原有建筑风格、建筑艺术的限制，尤其是有历史、文化保留价值的物业，更要求保持原有建筑风格，与周围建筑相协调。虽然可以借鉴与发展优秀的建筑艺术，通过实践、观察、研究、总结，改进旧房的结构与装饰，但程度明显受到限制。

3. 如何提高物业维修服务质量的措施

　提高物业服务质量方法如下：
　　1、建立高水平的切实可行的物业管理标准；
　　2、加强员工的培训；
　　3、建立品质监管体系，加强品质检查；
　　4、建立与物业管理品质管理相关的考核机制；
　　5、向行业内标杆企业标杆项目为学习，从这些公司引进管理人员；

4. 物业维修的物业维修的意义

物业维修在物业管理中有重大的意义： 1．物业维修是延长物业使用寿命的保证，物业维修也是提高物业使用价值的保证，良好的物业维修能够最大地发挥物业在生命周期的使用价值。2．做好物业维修管理工作可以使业主安居乐业，方便业主工作和生活。3．做好物业维修管理工作使国家节省大量的建房基金。4．做好物业维修管理工作可以扩大物业企业的经济效益。5．物业维修管理与服务的完善可以给社会减轻就业压力，创造更多的就业机会。

5. 物业维修的范围

一、主体工程
主体工程的修缮，有以下两项标准：
1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。
损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。
混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2．基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。
二、木门窗及装修工程
木门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；木装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。木门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下七项：
1．木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的，应修理接换，小五金应修换配齐。大修时，内外玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。
木门窗损坏严重、无法修复的，应更换；一等房屋更换的门窗尽量与原门窗一致。材料有闲难的，可用钢门窗或其他较好切料的门窗替代。
2．纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。属于严重损坏的，一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用户可更换；二等以下房屋可拆除。原本没有的，一律不予新装。
3，木楼梯损坏的，应修复。楼梯基下部腐烂的，可改做砖踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台隔栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。
4．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。
5．木阳台、木晒台一般损坏的，应修复；损坏严重的，可拆除，但应尽量解决凉晒问题。
6．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。严重损坏的，一等房屋应原样更新，或在行降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改换或拆除。
7．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。
三、楼地面工程
楼地面工程的修缮标准，有以下四项：
1．普通木地板损坏占自然问的面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪。
一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其他高级地坪损坏时，应尽量修复，实在无法修复的可改做相应标准的高级地坪。
2．木楼梯损坏、松动、残缺的，应修复；如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换；条件允许的，可改做钢筋混凝土楼板。
一等房屋的高级硬木楼板或其他材料的高级楼板面层损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的高级楼面。
夹沙楼面(木基层、混凝土或三合土面层的楼面)损坏的，可夹接加固木基层、修补面层。也可改做钢筋混凝土楼面。木楼梯楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增填或采取其他补强措施。
3．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。
4．砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修缮标准，有以下六项：
1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。
2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟\斜沟、水落管、水管等损坏渗水的，应修复。
损坏严重的，应翻做。大修时，原有水落管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。
3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。
4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。
5．玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。
6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
五、抹灰工程
抹灰工程的修缮标准，有以下四项：
1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。
一等房屋和沿街主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。
2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。
3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。
各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层。
4．顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。原有线脚损坏的，按原样修复。
损坏严重的复杂的线脚全部铲除后，如为一等房屋应原样修复，或适当简略；二等以下房屋，可不修复。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：
1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述木构件整件或零件拆除，应油漆。
2．钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。
3．木楼地板原油脱落的，一等房屋应重做；二等以下房屋，可视具体条件处理。
4．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。其用料，一等房屋可采用新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。
5．高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的，应修补，其色泽应尽量与原色一致。
七、水、电、卫、暖设备工程
水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下四项：
1，电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除当地另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；每一房间以一灯一插座为准，平时不予改装。
2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装按当地规定执行。
3．附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门有专门协议外，均应负责修复；原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改道重装。水箱应定期清洗。
4．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的，可拆除。

扩展资料：
物业维修在物业管理中有重大的意义： 
1、物业维修是延长物业使用寿命的保证，物业维修也是提高物业使用价值的保证，良好的物业维修能够最大地发挥物业在生命周期的使用价值。
2、做好物业维修管理工作可以使业主安居乐业，方便业主工作和生活。
3、做好物业维修管理工作使国家节省大量的建房基金。
4、做好物业维修管理工作可以扩大物业企业的经济效益。
5、物业维修管理与服务的完善可以给社会减轻就业压力，创造更多的就业机会。
参考资料来源：百度百科-物业维修

6. 物业维修的物业维修的标准

物业维修管理工作应当达到的水平，即物业维修的标准，虽然因物业的所在地区、物业管理企业、物业的具体情况等而有所不同，但还是有着许多共性的。 一、主体工程主体工程的修缮，有以下两项标准：1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2．基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。二、木门窗及装修工程木门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；木装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。木门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下七项：1．木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的，应修理接换，小五金应修换配齐。大修时，内外玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。木门窗损坏严重、无法修复的，应更换；一等房屋更换的门窗尽量与原门窗一致。材料有闲难的，可用钢门窗或其他较好切料的门窗替代。2．纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。属于严重损坏的，一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用户可更换；二等以下房屋可拆除。原本没有的，一律不予新装。3，木楼梯损坏的，应修复。楼梯基下部腐烂的，可改做砖踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台隔栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。4．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。5．木阳台、木晒台一般损坏的，应修复；损坏严重的，可拆除，但应尽量解决凉晒问题。6．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。严重损坏的，一等房屋应原样更新，或在行降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改换或拆除。7．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。三、楼地面工程楼地面工程的修缮标准，有以下四项：1．普通木地板损坏占自然问的面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪；一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其他高级地坪损坏时，应尽量修复，实在无法修复的可改做相应标准的高级地坪。2．木楼梯损坏、松动、残缺的，应修复；如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换；条件允许的，可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其他材料的高级楼板面层损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的高级楼面。夹沙楼面(木基层、混凝土或三合土面层的楼面)损坏的，可夹接加固木基层、修补面层。也可改做钢筋混凝土楼面。木楼梯楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增填或采取其他补强措施。3．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。4．砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。四、屋面工程屋面工程的修缮标准，有以下六项：1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟\斜沟、水落管、水管等损坏渗水的，应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有水落管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。5．玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。五、抹灰工程抹灰工程的修缮标准，有以下四项：1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。一等房屋和沿街主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层。4．顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。原有线脚损坏的，按原样修复。损坏严重的复杂的线脚全部铲除后，如为一等房屋应原样修复，或适当简略；二等以下房屋，可不修复。六、油漆粉刷工程油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述木构件整件或零件拆除，应油漆。2．钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。3．木楼地板原油脱落的，一等房屋应重做；二等以下房屋，可视具体条件处理。4．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。其用料，一等房屋可采用新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。5．高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的，应修补，其色泽应尽量与原色一致。七、水、电、卫、暖设备工程水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下四项：1，电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除当地另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；每一房间以一灯一插座为准，平时不予改装。2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装按当地规定执行。3．附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门有专门协议外，均应负责修复；原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改道重装。水箱应定期清洗。4．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的，可拆除。

7. 物业管理中存在的问题与改进措施

 居民的生活质量与物业管理工作的水平是有很大的联系的，现今人民对居住环境的质量有了更高的要求，所以更加要不断提高物业管理工作的水平。现今的城市管理工作中物业管理是重要的一项工作，与人们的日常生活息息相关。房地产业的飞速进步发展为物业管理的发展创造了契机。不过必须认识到现今我国的物业管理工作还很不完善，所以，眼前非常迫切的一项工作是解决好物业管理中的各种问题。该文探究了物业管理中的常见问题，并针对问题制定了解决方案。
  关键词：物业管理 问题 对策
    
  中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）02（a）-0145-01
  1 物业管理发展现状
  物业管理随建筑业的进步有了飞速的发展，但这个发展过程中也暴露出了很多问题，例如：物业管理的相关法规还不够健全、物业管理制度缺乏科学性等，这使得管理人员不能与业主协调起来高效的开展物业管理工作。物业管理行业的综合服务水平还很低，业主和管理人员之间可能会经常爆发冲突；先前的物业管理单位所未解决的问题可能由于企业的转换而得不到很好的处理。但是，要想提高物业管理工作的水平，就一定要将这些问题都处理好。
  2 物业管理中存在的问题
  （1）物业管理工作的制度不够完善。中国物业管理的法规与行业发展的协调性差，层次性差并且未建立一套健全的物业管理法律法规。制度的不健全性使物业管理工作中遇到的一些问题无法得到科学高效的解决，一般都只给予了业主承诺但却无法落实到位，这进一步激化了物业管理单位与业主间的矛盾。此外，很多住宅的产权划分的不够清楚，物业管理单位自身的权责也不够清晰，物业管理收费方面也未设立统一的标准，这大大增加了物业管理工作的难度。
  （2）物业管理专业人才缺乏。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。可是，实际的物业管理工作中，只有极少一部分人拥有物业管理职业资格证书，很多人都是无证工作。拥有高级管理水平的物业管理者更是凤毛麟角。物业管理人员专业能力的低下制约了行业工作水平的提高。
  （3）物业管理的覆盖面太小。物业管理工作的水平高低关系着该城市的经济社会发展水平和社会的稳定程度。可是分析现今的物业管理状况不难发现，进行物业管理工作期间，并未使用先进的科学技术，甚至有很多物业管理单位的经营规模都不满足要求，且业主的收入较少，物业管理单位收取不到足够的工作经费，这一现象的存在使我国物业管理的覆盖面很小。
  （4）开发商不能履行诺言。大多数的开发商都是以获取高额经济收益为目标的，于是在房屋销售过程中，他们制定了一套有关周边设施及物业管理的完善方案来吸引购买者。由于开发商的这一举措，使很多购房者都对自己购买的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之后，一旦房屋出现质量等各方面的问题，开发商便是能躲则躲，不予理会。开发商不解决业主的问题，业主便会找上物业管理部门，虽然这并不是其份内责任。面对这种情况，物业管理单位若无法进行有效的处理，就会加剧业主与管理单位的矛盾，使业主对管理单位抱有成见。
  3 物业管理问题成因
  （1）政府重视不够。房地产竣工以后，便需要物业管理单位来保障售后服务，但政府从未给予物业管理工作足够的重视，政府出台的一些法规可能也没有考虑到物业管理服务种类和机构较多的特征，因此无法真正促进物业管理的发展。现今，物业管理行业亟需政府出台一系列法规来规范物业管理市场。
  （2）业主认识方面的错误。很长一段时期内，我国的城市居民都是由单位来分配住房的，人们的潜意识里认为只要房屋出现了问题就该交由国家去解决。所以，人们未能正确意识到物业管理的真正作用，甚至觉得所交的物业管理费是毫无意义的。并且，大部分居民的法律意识薄弱，不能真正认清房屋质量问题的负责人，对物业管理人员没有丁点信任，不管他们给出的解释合理与否都不予理睬。除此之外，若物业管理单位解决问题的方式用户不够满意，他们还会拒交物业管理费。
  （3）物业管理企业内部存在问题。首先，物业管理方面的制度规定不够健全，也没有很好的明确各项工作任务。企业内部管理制度的不够健全和科学，便给企业的日常运营带来了很大的难度；其次，物业管理企业中不能高效的利用人才资源，管理不够科学。企业内部缺乏专业水平高的人才，并且企业的服务质量很差。在物业管理市场中，很多人都将获取利益当做最终目标，不考虑如何促进企业的健康可持续发展；最后，物业管理单位的经费不够充足，这使得提高物业管理服务水平的难度很大。
  4 妥善处理物业管理问题的对策方法
  （1）完善物业管理行业法律法规。物业管理关系范围非常广泛，涉及方面较多：供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。要协调好这众多关系，并依据有关法规规范的开展工作。所以，企业要重视物业管理方面法律法规的制定，这样才能保证企业的良性发展。在确定物业管理费时，也必须按照相关法律规定科学的确定，要将业主拒交物业管理费现象发生的可能性降到最低。
  （2）注重专业工作者的培养。物业管理工作中专业管理人才的匮乏制约了企业管理水平的提高，要想使物业管理企业有丰富的人才资源，提高管理人员的专业化程度，就必须定期组织物业管理人员进行培训工作，使其能掌握最先近的物业管理理念。在人才培养期间，还要将人才的思想培养和作风培养结合起来，这样才能真正提高物业管理人员的专业能力。
  （3）在物业管理工作中要善于引入先进科技。现今，各行各业都在朝着智能化的方向发展，物业管理也不例外。所以，企业决策层必须掌握先进的专业管理技术和知识，提高自身的专业化管理水平的同时跟上科技发展的步伐。物业管理中引入现代高科技管理方式能够更好的为业主服务，促进物业管理工作的规范化，实现简捷、高效的物业管理目标。
  （4）规范开发商行为。很多开发商在移交工作时，早已把车库等配套物业设施卖出，这使物业管理的难度更大。为解决这一问题，政府必须出台相关法规，把各种配套物业的分配权交由小区的业务委员会，让它们代替企业行使经营权，并把大多数收入划为小区的物业管理经费，剩下的才是物业单位的利润，这有助于物业管理企业的健康发展。
  5 结语
  现今我国的房地产业发展势头一片良好，人们也越来越关注小区的物业管理问题。我国现今的物业管理尚处于起步阶段，各方面都还很不成熟，发展过程中暴露出的一系列问题也要尽快解决。研究者先描述了我国物业管理行业的发展现状，然后指出了其中的一些关键性问题，针对这些问题建立了五点解决对策，其主要目标是促进我国物业管理行业的健康可持续发展。
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8. 物业维修的范围

一、主体工程
主体工程的修缮，有以下两项标准：
1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。
损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。
混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2．基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。
二、木门窗及装修工程
木门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；木装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。木门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下七项：
1．木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的，应修理接换，小五金应修换配齐。大修时，内外玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。
木门窗损坏严重、无法修复的，应更换；一等房屋更换的门窗尽量与原门窗一致。材料有闲难的，可用钢门窗或其他较好切料的门窗替代。
2．纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。属于严重损坏的，一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用户可更换；二等以下房屋可拆除。原本没有的，一律不予新装。
3，木楼梯损坏的，应修复。楼梯基下部腐烂的，可改做砖踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台隔栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。
4．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。
5．木阳台、木晒台一般损坏的，应修复；损坏严重的，可拆除，但应尽量解决凉晒问题。
6．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。严重损坏的，一等房屋应原样更新，或在行降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改换或拆除。
7．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。
三、楼地面工程
楼地面工程的修缮标准，有以下四项：
1．普通木地板损坏占自然问的面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪。
一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其他高级地坪损坏时，应尽量修复，实在无法修复的可改做相应标准的高级地坪。
2．木楼梯损坏、松动、残缺的，应修复；如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换；条件允许的，可改做钢筋混凝土楼板。
一等房屋的高级硬木楼板或其他材料的高级楼板面层损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的高级楼面。
夹沙楼面(木基层、混凝土或三合土面层的楼面)损坏的，可夹接加固木基层、修补面层。也可改做钢筋混凝土楼面。木楼梯楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增填或采取其他补强措施。
3．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。
4．砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修缮标准，有以下六项：
1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。
2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟\斜沟、水落管、水管等损坏渗水的，应修复。
损坏严重的，应翻做。大修时，原有水落管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。
3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。
4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。
5．玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。
6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
五、抹灰工程
抹灰工程的修缮标准，有以下四项：
1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。
一等房屋和沿街主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。
2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。
3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。
各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层。
4．顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。原有线脚损坏的，按原样修复。
损坏严重的复杂的线脚全部铲除后，如为一等房屋应原样修复，或适当简略；二等以下房屋，可不修复。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：
1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述木构件整件或零件拆除，应油漆。
2．钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。
3．木楼地板原油脱落的，一等房屋应重做；二等以下房屋，可视具体条件处理。
4．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。其用料，一等房屋可采用新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。
5．高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的，应修补，其色泽应尽量与原色一致。
七、水、电、卫、暖设备工程
水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下四项：
1，电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除当地另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；每一房间以一灯一插座为准，平时不予改装。
2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装按当地规定执行。
3．附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门有专门协议外，均应负责修复；原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改道重装。水箱应定期清洗。
4．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的，可拆除。

扩展资料：
物业维修在物业管理中有重大的意义： 
1、物业维修是延长物业使用寿命的保证，物业维修也是提高物业使用价值的保证，良好的物业维修能够最大地发挥物业在生命周期的使用价值。
2、做好物业维修管理工作可以使业主安居乐业，方便业主工作和生活。
3、做好物业维修管理工作使国家节省大量的建房基金。
4、做好物业维修管理工作可以扩大物业企业的经济效益。
5、物业维修管理与服务的完善可以给社会减轻就业压力，创造更多的就业机会。
参考资料来源：百度百科-物业维修