商铺选择要注意哪些要素？

1. 商铺选择要注意哪些要素？

第一要素：地段
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。
繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。

第二要素：临街状况
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。

第三要素：人流
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

第四要素：驻留性
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过
要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

第五要素：购买习惯
你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。
人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。
所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。
第六要素：购买力
同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。

第七要素：便利性
一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？
一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？
第八要素：商圈
每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。
并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。
在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。
第九要素：规划
现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。
原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。
如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。
第十要素：地势
铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。
最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。
第十一要素：净高
商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。
第十二要素：开间
商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。
第十三要素：朝向
第十四要素：比价
在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。益。
第十五要素：收益率
根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。
年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。
低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。
商铺投资学问当然不仅这些，但这些要素为主因，作为商铺投资的首要条件进行排除。

2. 商铺销售要注意的要点是那几个？

这个啊，回答有些麻烦。简单说是将产品价值与客户需求成功嫁接。

根据客户的需求不同，你要摸好底，谈话中探虚实，你要知道其是买来投资还是做生意，说的侧重点要不同，如果投资可以说说未来的升值潜力，后期的租金收入，对比其他投资方式，投资商铺有什么优势；如果是做生意，可以说说在这里可以做什么生意，怎么个好做法，此地段，此商铺未来有怎么样的好前景等等。
另外当然要找到你商铺的优势，比如地段好，比如面积合适，比如性价比等等。
反正你要摸清楚客户购买商铺的投资意图以及投入大小，思维倾向等等，然后相应的把他喜欢的优点，而你商铺正好有的放大化。

多点察言观色，拉拉关系，赞美，另外很重要的是要有成交的欲望，燃起对商铺的热爱，感染客户，给客户“洗脑”。很多不好说，你要多尝试，多谈判，多总结。
慢慢学，加油啦，我卖过半年商铺，不才，希望能帮到你。

3. 买商铺要注意哪些方面

买商铺注意事项：1要挑人流量大的地段；2街角或街边是好位置，不要买中间地段；3外街式商铺看客流量，内街式商铺看管理经营；4低层商铺人流量更充足；5一定要买独立产权的商铺；6警惕开发商返租承诺；7租金回报率在8％以上可以考虑投资。

4. 购买商铺的重点？

商铺是高投资高风险的项目，一般来讲，五年是经济发展的重要周期，购买商铺不能期望一两年内能获利较高。那么，怎样投资商铺才能赚钱?我们需要做足准备工作，好好考察。以下是需要注意的几点，让你的商铺投资稳赚不赔。1、考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯2、调查市场租金:,大致估算投资回报率：以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率，如年回报率能达到8%—10%之间，该商铺即值得投资，而高于10%的年回报率，自然是更好的。3、调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证：有实力的发展商几十尤平米的社区2－3年完成了，而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的铺，整个社区的人口入住比较缓慢这样的商铺就没有办法经营。4、注意区域内商铺的总量和增量目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。因为投资市场的投资类别比较少，商铺投资出现了较大的增量态势，不少投资者投资商铺为间接投资，即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，在找不到求租对象时，只得空置。5、考察商铺所在商铺的种类和规模所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。6、严格界定实用面积与建筑面积，避免缩水7、仔细研究商铺的物业管理合同商铺物业管理的内容是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多投资者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，同时这也是广大消费者在购买商铺时极易忽略的环节。一定要在事前仔细研究物业管理合同，要注意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项，事后如果出现纠纷，应与物业管理方协商解决。

5. 买商铺须知的18个常识

亲亲，很高兴为你解答哦，买商铺须知的18个常识，1、地段：地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。2、临街状况：商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。3、人流：走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。商铺8.jpg4、驻留性：想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。5、购买习惯：大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。【摘要】
买商铺须知的18个常识【提问】
亲亲，很高兴为你解答哦，买商铺须知的18个常识，1、地段：地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。2、临街状况：商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。3、人流：走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。商铺8.jpg4、驻留性：想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。5、购买习惯：大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。【回答】
6、购买力：投资商铺要选购买力强的地方。7、便利性：一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。8、商圈：每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。9、规划：道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。10、开发商的实力和商铺的开发规模：开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间;另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。同时，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。11、地势：铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。【回答】
12、净高：商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。13、开间：商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。14、朝向：尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。15、格局和功能：不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。16、比价：在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。【回答】
17、收益率：根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20%或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10%以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7%左右。18、发展：能够预料得到商铺将来的发展，那才是投资高手。人口会不会增多?市场已经建好，会不会红火?一条街都很冷清，有人低价抛售商铺，价格会不会更低?积累长期的经验，拥有对市场准确的判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的业绩。【回答】

6. 购买商铺的技巧有哪些

1、关注政策。投资商铺地产要非常注意政府筹划。选择要买的商铺，一定要注意有没有地铁或者公共设施的配置，和政府对这块地区的发展计划，以确保足够的人流量。若是挑选大规模的商铺，则要注意附近有没有龙头的商业公司，能够凭借大品牌推荐的“东风”把自己的物业引导起来。
  
 2、商铺情形。通常而言，小区商铺的购买者比较稳定，所在的区域、交通对商铺规划的作用较小；而大规模商场以及商业街的商铺和地理位置、交通现状息息相关。客户确认了选购商铺的情形后，就要认真分解这方面的情况。
   
 3、项目商业成熟度。成熟地段的商铺价钱更贵，则成长地段的商铺价钱就会更便宜，留意成长地段在几年以后也许升涨得更高。两种地段的商铺各有各的投资价值，也有一定的投资风险，需引起必要的重视。
  
 4、商铺经营项目。筹划项目不一样，所属商业模式也自然不一样。商业模式有“聚集效应”，若是一个地段某一个商业模式特别成规模，则投资人的投资利益也会成比例增加。而“范畴效应”对于首次投资者更加有利。
  
 5、看购买力。商铺的地址，投资者必须要留意着重人流量、交通情况、附近居住者以及单位的状况。对筹划小型商铺的投资人而言，人流的多少直接作用到收益的大小。
  
 6、尽量选有经验的开发商。由于商铺地产是需要资金多、专业整合实力条件高的房地产产品。投资以前切忌要调查开发商能力与品牌的综合感召力，研究其是否有过一样的产品的顺利项目。

7. 商铺销售基本知识和技巧

 商铺销售基本知识和技巧
                    　　我们必须打破思维惯性，解放思想，大胆创新。以下是商铺销售基本知识和技巧，希望对你有用！
    
  　　商铺销售基本知识和技巧 篇1   　　1如何做商铺专家级的物业销售员？ 
  　　答：住宅销售和商铺销售是不同的。买住宅多半是为了自用，买商铺则是为了投资。商铺是非迫切需求的产品，客户对于该类产品要非常认同才出手投资，商铺销售人员除需要象售楼员一样要熟练掌握有关物业的所有资料信息，及有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识之外，还需要掌握以下知识：具备投资分析的头脑，了解投资客的心；了解并能详细分析物业的商业价值所在。
  　　对于商铺的推销，主要先体现在分析“风险”与“收益”的关系。在确保“风险”小的前提下，再来给客户分析实际“收益“。实际上讲的内容是类似的，但在先分析了“风险”小的情况下，放松了客户的戒备心理。
   　　2如何把握第一次性成交？ 
  　　答：买商铺的客户的目的性较强，而且较冲动，因此第一次的接待至关重要，往往第一次不成交的话，一般很难回头。因此，第一次介绍完毕一定要客户表态，对于犹豫不决的客户，要逼一逼。买商铺通常在了解相关情况后，需要也能够立即作出判断，常常来一次就能确定购买。所以，不要相信客户说“回去商量”或“下次再来”的托辞，要尽可能的留住客户长一点时间，传递的信息要充分，说话的语气要肯定。
   　　3留住客户的方法？ 
  　　答：
  　　1、准确而简单的计算出物业的回报价值；
  　　2、给客户描述一个令人向往的回报空间；
  　　3、给客户少一些选择的余地，令他觉得今天放弃，就会失去一次机会；
  　　4、向客户询问有何疑问或未解释清楚的地方；
  　　5、及时掌握客户兴趣所在，在时间允许情况下，和客户聊些和兴趣相关的话题，拉近双方距离，延长交谈时间。
   　　4如何抓牢客户？ 
  　　答：
  　　1、通过自身专业知识和服务质素化解客户的敌对情绪；
  　　2、多对客户加以赞美和表示对他的羡慕和尊重；
  　　3、通过耐心、热情、周到的服务加深客户对你的信任度；
  　　4、在细节问题上百问不厌，真正从为客户服务的角度使客户明白你的真诚，从而在心理上不排斥你；
  　　5、多忙碌一些或在熟客面前自然一些，让客户见到你满头大汗或发自内心的打招呼，能够产生同情心和共鸣；
  　　6、及时与客户保持跟进，即使客户不买，也要象对朋友般负责，使客户认可你的存在，潜意识里将你当作可信任的人。
   　　5如何对客户进行分析？ 
  　　答：
  　　1、在接待客户过程中，通过直接询问推断客户的购买欲望、承受能力、购买动象等基本情况；
  　　2、从行为、语言上摸索出客户的心理类型，根据不同的心理类型采取不同的接待技巧；
  　　3、了解了基本概况后，根据客户语言表达的兴趣度，侧重倾向接下来的交流话题；
  　　4、在跟踪过程中、反馈情况中分析客户回头的可能性有多大；5、回忆客户神情、行为、语言是否专业或熟练，判断其咨询意图。
   　　6恭维客户的技巧？ 
  　　答：在与客户的交谈中不时称赞一下客户的优点，比如事业有成、衣着得体、有眼光、有见地等，并流露出羡慕的神情。但要适可而止，不能过分恭维让人生厌。
   　　7如何判断“可能的买主”？ 
  　　答：可能购买的客户一般会多考察附近同类物业后再行决定，因此在交流中一定会将此物业与其他物业作比较，比如价格、地段、回报率、返租年限、物业管理费等方面。另外，可能购买物业的客户对于物业的情况会了解得尽可能地详细，会仔细地研究售楼资料，提出其中的疑问，会不厌其烦地咨询和看工地现场，对每一个细小的环节都会提出自己的意见。
   　　8售楼员及时掌握和总结资讯？ 
  　　答：客户登记表——电话来访数，客户满意与不满意的原因，什么样的物业对各类客户最有冲击力，最有价值的客户，客户的问题，在接待客户时注重与客户的交流，询问客户来源区域、知道物业的途径、购买动机等并在事后及时作下记录，广告日的电话量及客户来访量，展销会期间的客户变化，本物业对客户最有吸引力的地方，成交客户与未成交客户的原因。
   　　9如何让客户参与销售？ 
  　　答：成功的销售是让客户参与的销售。擅于用“你觉得怎么样？”注意与客户交流时时常运用选择性语句，让客户有被尊重和主动参与的.感觉。
  　　在与客户进行交流时，语气多用假定客户已经选择了物业的语气，并对物业的未来价值持肯定态度。
   　　10引导客户看楼时有什么习惯？ 
  　　答：引导客户看楼，应走在客户前面，引导解说，帮助开门，拉近距离、送客户出大门。
  　　进入工地，先戴好安全帽，并及时提醒客户注意工程材料。引导客户看楼时，按设定的程序有系统地向客户介绍，不要凌乱。如在工地上介绍项目周边环境、工程进度等，在楼道内描叙商业布局和使用空间，在铺位里介绍铺位用途、布置、人群流向、实用性等。
   　　11售楼时细微有效的技巧有哪些？ 
  　　答：成功的接待是销售成功的一半，如：天热时，在客户进门后先递纸巾、倒水。
  　　在给客户作介绍时要时刻注意客户的表情，在客户表示出有疑问或怀疑的神情时及时给予特别的关注。
  　　已来过一次的客户如老朋友般打招呼，产生亲切感。
  　　给客户倒水时，多问一下客户的喜好，如“您是需要凉的还是热的呢？”
  　　接待过程中及时关注了解客户的反应需求，主动帮助解决。提前预备好客户需要使用的纸、笔，不要临时仓促。纪念品可以在第一时间或适当的时间派发。
   　　12如何与客户做到“一见如故”？ 
  　　答：迅速记忆客户资料，随时随地能快速说出客户姓名。
  　　对于客户提到的事物或观点表示出强烈的兴趣，甚至可以发表一些自己的见解。
  　　对于客户外表上的细节变化及时指出来并给予赞美。
   　　13“羡慕客户”是什么意思？ 
  　　答：对客户买铺能力表示出羡慕，刺激他的买铺的成就感。对于他的选择表示出赞叹，有见地、有品味。对于他身边有关的事物及时给予赞美，加以肯定。
   　　14怎样给予客户适当的思考时间？ 
  　　答：在接待客户时，要注意与客户的交流，主动了解客户的需求、购买动机、消费能力等，交流的时间、尺度做到收放自如。在适当的时候给客户独立思考的空间，要注意教会客户选择的逻辑而非结论。
   　　15怎样促成成交？ 
  　　答：在完成物业的介绍工作后，了解客户的购买愿望，诚恳地推介客户需要的商铺单位，帮助客户分析其优缺点。在必要时暗示客户他所选取的商铺已经有人看中，可能马上就要付定金，因此请客户迅速做出决定。
  　　在立场上不能同情客户。记住：你的职责是销售，在客户购买冲动达沸点时，及时拿出认购合同。
   　　16如何面对客户的“不”字？ 
  　　答：在客户对问题提出相反意见时，先耐心听完客户的想法。迅速判断客户说“不”的原因，然后再发表自己的意见，在发表自己意见的同时要先对客户的想法做一个简单的评价，如“您的意见有一定道理，但是您还忽略了一个很重要的前提，”，“您的这种观点很有见地，我会将您的观点向我们的上级汇报，但是现在的情况是”，“您的这种想法其他客户也曾经提出过，我们都很重视，但是在经过之后，曾经有过这种想法的客户已经成为我们的业主。”在给客户解释清楚后，如果客户仍然难以说服，可以表示我们将把他的意见呈报给上级领导，等有了肯定的答案后再联系客户。
   　　17怎样做到签约快捷？ 
  　　答：提前做好合同签定的准备工作，保证手续的简单快捷。熟记有关计算的固定系数，在进行有关计算保证迅速准确。
   　　18与客户谈判，售楼员坐在什么位置？ 
  　　答：谈判桌最好采用圆桌，宜坐于客户身边，不宜坐在客户对面，在轻轻松松气氛中定单。对于两夫妇一起来看楼的，应该让两夫妇坐在一起，而不要坐在两人的中间。坐在沙发上时，售楼员宜坐在客户的右手边。
   　　19怎样再约见面或联系时间？ 
  　　答：记住下次见面时间最好由售楼员自己提出来，争取主动权。如：提出：“我是下星期三还是星期四跟您再联系呢？”，“我们在这个周六将举行XX活动，希望您能来捧场。
   　　20怎样与客户保持联系？ 
  　　答：擅长于为下一次见面制造条件和借口，与客户保持不定期的联络。在销售中有什么重要活动及客户意向的铺号有人要订时，主动致电给客户，邀请客户再次到现场。
   　　21夫妇双方房产证落谁的名发生争执时，你应该怎么办？ 
  　　答：发生这种情况时，售楼员应该在前面的接触中观察谁在家庭中占比较主导、重要的地位，在这时候应该帮强欺弱。
   　　22随机应变的技巧？ 
  　　答：
  　　1、迅速准确判断客户的真实意图，在已知答案中查找应对；
  　　2、冷静、不要慌乱、手足无措，要控制自己的情绪，可以委婉回答，如“这个问题其他客户也反应过，公司上层已经在研究解决，一旦有了确定的答复，我们马上通知您。”
  　　3、镇定，如在意外情况发生，要迅速实施应变措施，自己一个人的力量解决不了，即刻请同事或领导帮忙解决。
   　　23如何判断客户的心理障碍及对策？ 
  　　答：
  　　1、对于客户反复咨询的问题能给予答复的一定要给予确定的答复，不要磨棱两可。
  　　2、对于有畏缩、犹豫、抵触、有消极等心理障碍的，要分清情况，有针对性地解决。对于有畏缩，认为定价过高买不起的，可以从付款方式及回报的角度加以解释。对于有抵触情绪，认为前景不好的，要耐心诱导其将所有问题说出来，然后从物业前景、投资回报、商业价值等方面加以说明，但是对于物业的不影响大局的明显缺陷也要指出来，让客户来权衡利弊。对于有消极情绪的，要多说明物业周边的美好前景，引导其想象。
   　　24客户提出的问题超出你所能及的范围时，你应该怎么办？ 
  　　答：耐心听完客户的问题并作下记录，以诚恳在态度当场表示会将客户的问题在第一时间内向上级反应，并给客户一个明确的答复时间。在有了明确的答复后马上通知客户问题的结果，主动询问客户是否还有不清楚的地方。
   　　25当你发现是同行采盘时，你应该怎么办？ 
  　　仍然要礼貌地接待，但在适当的时候要指出其身份，做到有礼有节。
   　　26对有诚意的客户如何催促成交？ 
  　　答：在已经和客户谈论实质性的问题后，客户已有诚意交订，但仍在犹豫过程时，应注意从以下几方面着手：
  　　⑴说话条理性要强；接待客户时语速适中，语气坚定有力，让客户感觉到你的讲解内容不容质疑，对你产生信任感很重要；不要对没有主见的客户推荐多个铺位，要集中将一个铺位的优势讲透。客户仍在不厌其烦地咨询一些细节，这时售楼人员应该耐心地设法去解除他的顾虑，能够当场承诺的就承诺，不能当场承诺的就解释清楚，用自己体贴和负责任的姿态去感染对方，再一次强调物业的优势、增值空间等来打消客户的疑虑。
  　　⑵尽量以一些格式化的文件提前拿给客户看，如认购书、临时合同、收据等，以法律条文逐条解释和手续齐全来打消客户疑虑，说明本公司是负责任的，是实事求是，是有保障的。
  　　⑶营造一些抢购，热销的气氛，售楼人员可用大声说话的方式把客户需求表现给其他人员，由其他人员虚张声势，说自己的客户怎么中意，如何如何，甚至可以商量的作法将售楼员拉过一边，说话的声音又正好可以让客户听到，请求售楼员更换一个方向或楼层。售楼员也可以自己加重语气渲染，说明本单位如何抢手，但要注意语言的真实性，以从前成交的客户名字借用，有名有姓，有多大意向，增强真实性。由其他人操作时，要注意分寸，真真假假，不能过于真实或虚假。要表明是意向性。
  　　销售现场要充分营造热销场面，每有销售人员成交时都要不经意似的对其他销售人员说：“××铺位已有人定了，不要再介绍了。”给其他正在犹豫的客户紧迫感。
  　　针对投资客用类似“要回去和家人商量，明天再过来”做为脱身借口时，应明白客户已动心，但还在犹豫不决，这类客户属较理性的投资客，但往往越理性的人冲动时就越最冲动的这时要煽动起他（她）心中隐藏的购买欲望，可用“打个电话给家里人，让他（她）过来看嘛，这么好的投资机会你家里人一定会同意的，你看，现在现场这么多人，明天来你看中的铺位就没有了！”等类似的话语来引导他（她）当一客户一直在考虑，犹豫不决时，可以用类似办法：可以和其他销售人员商量好，让他（她）对走过来说：“××铺位，我的客户准备定了，你这边不要介绍这个铺位了。”
   　　27如何辨别客户的心理特性及潜在需求？ 
  　　在整个营销过程中，客户的心理因素，始终是影响成功的重要因素。
  　　⑴在推广产品时，一方面要激起人的欲望，另一方面又要想方设法去消除人的恐惧心理。
  　　⑵来访客户主要分三类型：
  　　公务员类型：投资心态较理性，追求稳定的回报与增值，希望不需要耗费太多精力，麻烦越少越好。
  　　有经验的投资客：有自己的眼光及对投资的理解，如看中了，买铺将选择多个或面积较大单位。业务员应从客观角度去分析项目投资价值，解决客户心中疑虑，需要专业的商业素质。
  　　首次投资客：比较谨慎，小心翼翼，较容易受到业务员引导。这时需细心给其算帐，将投资细节的前景美好阐述。有利于成交但其买铺偏重于投资额不大的小铺。
   　　28售楼员礼貌用语集锦。 
  　　您好，欢迎到xxx参观，有什么可以帮到您，我可以为您做些什么，您有什么问题，您还有不明白或我说的不够清楚的地方吗？您会选择这单位吗？您的电话、地址是（一面说，一面写在纸上）除这类单元外，还有哪类单元想买呢？谢谢您的参与，欢迎再次光临。您应该再考虑、比较一下，我们尊重您的选择。再见，您慢走。这是难得的机会，这机会十分难得。
   　　29售楼员接待客户应注意哪几个方面？ 
  　　首先，要了解客户真正的投资心态，因势利导，根据客户的心理特征进行有针对性的说服和技巧销售。不能千篇一律，用套路化的模式去做销售工作，当与客户交谈时，要留意顾客所用之字眼，推测其隐含信息。在专业上、服务上，售楼人员要表现出较高专业素质，良好修养水平，较富有人情，较为理性的专业语言。一般客户购买前的心理过程，可分为下列五个阶段：
  　　1、注意（促使好奇心、吸引注意力）；
  　　2、兴趣（客户对物业关心、兴趣和需求）
  　　3、欲望（唤起欲望，并加以比较）；
  　　4、记忆（记下并确认物业价格与优点）；
  　　5、行动（决定购买）。了解过程有助于销售人员作出阶段性判断。有经验的销售人员是能够迅速从客户的言行中判断其特殊品味和倾向的，并且由此来调整自己的销售策略与技巧。其次，要能够通过身体语言来反映出客户的真实性，一般人很难用身体语言来说谎，销售人员了解这一方面的知识是很有必要的，对本职工作会有极大帮助。
  　　眼睛：是最善于表达情感的器官。直视，表示专注或坦白，一个人在讲话或倾听的时候，眼睛应该直视对方，这表示你是认真的，和对客户的尊重。但直视时间过长又带有攻击意味，会使对方感到压抑，这需要偶尔将目光移开一下，这要与讲话的节奏相配合，当一个人脸带微笑地凝视着你的时候，表明他正欣赏你或者你所说的话。目光闪烁不定就表示心不在焉，当对方左顾右盼地听你说话时，表示他对你所说的话不感兴趣，销售人员遇到这种情况时就应该换个话题或用别的方式引起客户的兴趣。同样，你说话是这样子，人家也会觉得你没诚意。目光向上是表示傲慢，除非你面对的人比你高很多，否则就是不礼貌。目光向下是屈服的表示，当听你讲话的人偶尔目光下视，那是与点头同样，表示同意。但如果对方长时间看自己的脚尖，那么就是你的盛气凌人已使对方感到难堪。
  　　手：双手抱在胸前是典型的保护姿势，一方面在表示与对方保持一定距离，另一方面则是在自我安慰。两个人隔着桌子坐着，又都采用这种姿势，那就表明两个人之间具有相当的距离或者正在赌气。如果你在向客户解说，对方由原先抱臂到慢慢放松、放下双手，这说明你的解说已经达到了很好的效果，已经使对方解除了对你的戒备心理。当你正说得口沫横飞时，对方不住地用手指弹额头或者用手拍打身体，那么告诉你他已经感觉乏味了，只是不好意思打断你而已，当你无所察觉而依然故我时，进一步他就会拍拍双手或者衣服，或者双手按着双腿做起立状，那就是说他要走了。坐着讲话时，双手置于桌面也是表示坦白，你什么都看到了，我无所保留，如果双手放在桌子下面，给人深不可测的感觉，因此难免叫人心存疑虑，这样跟人说话是比较难取信于人的。用手托着下巴或额头是疲乏的感觉，用这种姿势向人解说或者听人解说都显得勉强。推销的关键是保持轻松的气氛，因此销售人员讲话时，动作的幅度和力度都应该尽量轻柔为妙。欣赏；脸带微笑，眼睛较长时间地注视你的脸部，时不时地点着头，尽管他环抱着双臂，但这不要紧，毕竟他和你是初次见面。如果由注视变为凝视，而且时间较长，眼睛也开始变得湿润，那说明他的兴趣已经集中到你个人身上了。
  　　同意：点头表示同意是最明显的动作，但有些自尊心较强的人也会用眨一下眼或者目光轻微下垂来表示基本同意，还有些人用手指或者脚尖轻点来代替点头的动作，那也是表示同意，只是同意的程度略微轻些而已。
  　　不感兴趣：你说话时听者哼哼随便应付，或者眼睛、头部转来转去，或者双手不停地玩弄着一些小东西，这都是表示对你所说的话题不感兴趣。
  　　厌倦：如果不感兴趣的表示不能使你知难而退，那人家只好表现得更露骨些，最常见的表现方式是打哈欠或者用手按摩额头或脖子，而做深呼吸、凝视远方和不断看手表等则是客气的表现方式。
  　　不耐烦：搓搓手板，抖抖脚板，用手轻弹衣服或者轻拍身体某个部位，都是想要离开的预备动作，此时此刻言者如再不识趣，那就难免要自取其辱。
  　　厌恶：不耐烦的情绪加重之后就是厌恶或恼怒，最常见的厌恶表现是愁眉深锁，用手揉着喉头或肚子，意思是说我忍不住要吐了。此时如果言者还不打住话题，那听者紧接着就要发作起来。优越信号：头向后微扬，双眼微闭，眉毛略略上挑，这些都是向人表示自己的优越感，销售人员这样对客户是决不应该的，客户这样对你时则大可不必介怀。
   　　30对于多个一起前来咨询，售楼员应该怎么办？ 
  　　因为房产是大宗买卖，所以有些客户（尤其是初次投资客）常常会带上朋友家人一同前来咨询，往往有三、四个或更多。这时，售楼员要从的接触过程中判断成员中谁是领导者（大家比较信任和佩服的对象，但不一定是买主）。在整个推销过程中要注意关注买主的意见的同时，对团队中的领导者的观点、喜好、心理特点等，要有针对性地予以说服。同时，要耳听八方，对每一个成员七嘴八舌的发言要快速、肯定地予以解答，态度热情而又有礼貌。要尽量以聊家常式的提问或找些共同的话题挑起对方兴趣。最好大家能够热烈讨论，在找到了与客户们的感情共鸣后，你的生意已经做成了一半。团对中任何一个微不足道的否定意见，就可能直接中止销售的进行。
   　　31如何使客户产生亲切感及信任感？ 
  　　人与人的相处在初次见面时的印象最为深刻，故态度和问候是否得体，可使对方心理上有极大的影响，能得到对方的好感，便能使事情顺利进行，要掌握良好的待客态度与辞令，主要从三方面着手：
  　　1、客人都喜欢受到尊重和称赞；
  　　2、希望提出的要求获得接受；
  　　3、所有委办的事情能迅速办妥。
  　　售楼员在接洽时，要有这样的心态，设身处地从对方角度看事件，专注于他所需要的，并理解他的想法，自身物业的优势怎样会达到他们所希望的，目睹别人购买到他们所需要的，双方都心情愉快。亲切感是售楼员本身要加强个人修养上的培养，热情而又端庄，礼貌用语，大方、得体举止。能够快速和客户建立共同话题，引起对方的好感，增加亲和力。信任感的产生则需要一段时间，一是以朋友角度，二则真正为对方着想。
   　　32对已成交的客户应采取怎样态度提供服务？ 
  　　保持销售前的同样热情，提供销售时的同样服务，切不可有已成交可以随意或忽视行为，因为那样对客户会产生受骗、功利的不利想法。已有朋友感的，可以更亲切，更象熟人，打招呼可更随意的方向，继续获得客户的认可。如果正接待新客户，要向老客户说对不起，解释清原因。未能获得足够熟悉程度的，在礼节上要予以足够重视。
   　　33如何成为一名售楼专家？ 
  　　一个好的售楼员不仅要熟练掌握现售楼盘的自身的所有资料信息，还要对周边在售的物业的情况非常清楚。以抓住自身的优点促成成交。在知识方面要不断加强，了解有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识。善于捉摸客户的心理，为客户购买物业当好顾问。并要经常总结成功或失败的经验教训。加强自身的修养。
   　　34地产销售顾客投诉处理 
   　　1、遇顾客抱怨时秉持三原则⑴保持冷静⑵将心比心⑶仔细聆听 
   　　2、处理抱怨问题须秉持五个步骤 
  　　⑴、自我介绍
  　　⑵、设法带顾客离开卖场或至卖场角落处；
  　　⑶、若非直接处理，则应先询问员工事情经过，切忌直接询问顾客
  　　⑷、重复陈述事情经过
  　　⑸、 处理完后，务必安抚员工
   　　3、处理抱怨的阶段和注意事： 
  　　⑴、 倾听抱怨听完所有抱怨保持关心地注意听没有偏见问题须加以记录；
  　　⑵ 、分析抱怨的原因抓住抱怨重点排列重点和以前例子相比，了解是否有共同点查询公司相关条例、政策研究能否立即回复，或是否能在权限内处理向上级报告；
  　　⑶、找出解决办法再研究是否包括在公司的方针内在权限外时则移交所属部门。但须说明清楚，取得顾客谅解；
  　　⑷、告知解决的方法亲切地让客人接受不在自己权限内时，特别要详细说明其过程和手续；
  　　⑸、检讨结果自己处理时，自行开会检讨结果权限外时，查询解决的内容和对方的反应检讨该抱怨对其他类似事件的影响。
  　　商铺销售基本知识和技巧 篇2   　　1、顾问式销售 
  　　用提问的方式，了解客户的核心需求，然后给出解决方案。
   　　2、诊断式销售 
  　　也是用提问的方式，了解客户的问题点，然后给出有效的解决方案。
  　　销售，其实就是一过沟通的过程，销售人员，在沟通的过程中，提问的问题，一定要精准有效，不要问太多无关的问题，白白浪费时间。
  　　什么是精准的问题？
  　　围绕客户的痛点和卡点来提问题，然后匹配相对应的解决方案。作为销售人员一定要懂得挖掘客户的核心需求。
  　　比如：你是做知识付费的，那么，你就要了解清楚正在跟你的沟通的客户，他的问题点有哪些？卡点有哪些？你的课程能不能帮他解决问题，给到结果。
  　　如果可以，你可以明确告诉客户，这个课程正是你所需要的。
  　　千万要注意，不要一上来就报价格，在客户没了解产品价值的情况下，一上来就报价格，这样的销售，基本上不会有结果。
  　　现在我们来说说销售话术，销售话术有几个技巧
   　　1、加深印象 
  　　客户说出来的痛点或卡点，销售人员再跟客户重复确认一遍，加深客户对这个问题的印象。
   　　2、强调重要性 
  　　沟通过程中，销售人通过专业的分析，搞清楚弄明白，哪个问题是最重要的，跟客户重复确认一遍，强调重要性。
   　　3、客户见证 
  　　通过客户见证，让客户对销售人员产生信任，为下一步的成交做辅垫。
   　　4、二选一法则 
  　　你是微信支付还是支付宝，这句话术就是二选一法则。
   　　5、明确的方案 
  　　通过跟客户沟通，你实事求是了解到客户的情况，然后利用你的专业知识，给出明确的解决方案，也就是明确跟客户说出，你这个情况，初步需要使用多少产品，有一个明确的数量直接给到客户。
  　　以上是销售话术中最重要的5个因素，其中话术的设计，针对自己的产品设计出合适的话术。
  　　销售，就是深度高质量沟通的一个过程。不夸大，不说谎，不欺骗。以一个为客户解决问题的心态，给到客户明确结果的态度做销售，那么，销售就像喝水一样简单。
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8. 买商铺须知的18个常识

您好， 亲目前为您查询到买商铺须知的18个常识，第一点，地段，地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。第二点是临街状况，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。第三点人流， 人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。第四点，驻留性，想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。【摘要】
买商铺须知的18个常识【提问】
您好， 亲目前为您查询到买商铺须知的18个常识，第一点，地段，地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。第二点是临街状况，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。第三点人流， 人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。第四点，驻留性，想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。【回答】
第五点，购买习惯：大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。第六点，购买力：投资商铺要选购买力强的地方。第七点便利性：一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。第八点商圈：每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈。【回答】
第九点规划：道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报。第十点，开发商的实力和商铺的开发规模，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。第十一点，地势：铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。【回答】
第十二点净高：商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。第十三点开间：商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。第十四点朝向：尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。第十五点格局和功能：不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。【回答】
第十六点 比价：在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。第十七点收益率：根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20%或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10%以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7%左右。第十八点 发展：能够预料得到商铺将来的发展，那才是投资高手。人口会不会增多?市场已经建好，会不会红火?一条街都很冷清，有人低价抛售商铺，价格会不会更低?积累长期的经验，拥有对市场准确的判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的业绩。【回答】