碧桂园营收利润首现双降，是何缘故导致？

1. 碧桂园营收利润首现双降，是何缘故导致？

主要还是受到疫情的冲击和影响。要知道，碧桂园的经营模式一贯以高周转为特点，房地产开发周期特别快，不到一年就能完成从拿地到销售回款，但去年由于疫情的冲击，很多地方项目中断，高周转模式肯定转不动，碧桂园的现金回款自然不及预期，所以才会出现营收和利润的双降。而从核心原因来看，政府的调控才是碧桂园业绩下滑的主要推动力，政府双管齐下，对房企和银行方面，同时限制贷款规模，以往高周转，高杠杆的模式，玩不下去了，房企只能开始缓慢的开发节奏。

尤其是监管单位给房企划出的三道红线，直接让房企彻底抛弃了高杠杆的幻想，无论是银行端还是监管端都不会再允许房企进行高周转的。而碧桂园前期有积累了较多的负债，所以需要加大还款力度，控制杠杆。

事实上不仅是碧桂园，其他房企也并不乐观，恒大，融创等，都面临降杠杆的压力，在三道红线的压力之下，企业为了获取更多银行的支持，不得不继续主动减少短期负债，只有实现不越红线，才能真正获得银行的资金支持。

参考资料：
截至2020年末，碧桂园实现合同销售金额（权益口径，下同）5706.6亿元，合同销售面积约6733万平方米，同比分别增长3.3％和8.0％。公司合同销售金额增速同比下降约7个百分点，合同销售面积增速同比下降约8个百分点，在巨大的体量基础下，碧桂园合同销售增速明显放缓。
受新冠疫情影响，公司房地产开发项目工程进度及楼盘交付确收放缓。数据显示，公司房地产开发业务收入由2019年度的4750.12亿元下降5.4％至4493.41亿元。

2. 碧桂园11月权益销售破5000亿

我们可能很难用从前的标准，来衡量碧桂园今年的表现。
所以当注意到这家巨无霸房企，在非传统旺季的11月拿出下半年以来最好的销售成绩，似乎也不用太过惊讶。
根据公告，碧桂园于11月单月实现归属公司股东权益合同销售金额约601.5亿元，同比增长78.22%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约726万平方米，较2018年11月增加80.54%。
以此计算，碧桂园前11月录得归属公司股东权益的合同销售金额约5398.4亿元，实现权益合同销售建筑面积约6092万平方米，同比分别增长10.23%及16.13%。
全口径方面，观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，碧桂园11月销售额为860亿元，再创新高，累计合约销售额到达7554.93亿元，超过第二名约1700亿，稳居榜首。
这是该公司对销售策略进行调整的结果，以权益口径为统计标准，碧桂园去年上半年贡献了全年销售金额约62.5%，今年则不然。
此前，年内按淡旺季节奏推货，年末完成目标后再稍有放松是碧桂园常用策略。但今年碧桂园采取的是“根据市场情况，灵活调整供货”的策略。
资料显示，碧桂园今年上半年销售金额约人民币2819.5亿元，权益销售去化率65%，计算出其推出市场的货值约为4338亿元。而下半年碧桂园可销售的货值则为4820亿元，上下半年基本相差无几。
但由于上半年的销情并不太理想，碧桂园将更多资源后移至了下半年。
“权益销售上半年略低于去年同期。”总裁莫斌在8月中旬举办的中期业绩会投资者会上表示：“下半年希望在行稳致远的大框架里，把产供销安排的更有序。”
另一方面，碧桂园11月销售金额实现接近8成的高增长，销售均价却录得全年第二低的纪录，约8285元/平方米。
事实上，从下半年开始碧桂园每月销售价格便呈现往下的趋势。若进行统计，碧桂园1-6月的平均销售均价为8990元/平方米，而7-11月这一数据则降至8743.4元/平方米。


数据来源：企业公告，观点指数整理
拿地方面，碧桂园月内在公开市场仅有一宗斩获，即11月20日以总价4.81亿元竞得的浙江湖州一宗位于德清县的宅地。
但若从更开放的角度来看待扩储这件事情，碧桂园的动作其实也颇多。这符合现今的行业状况——当“招拍挂方式不再具吸引力，另一些更低成本，更有效率的拿地方式受到欢迎。
11月28日，碧桂园宣布签约湖北咸宁温泉旅游城项目，该项目建设用地面积425亩，将建设包括核心商业街水街、龙潭河公园及市政配套设施、高品质居住社区等。
11月5日，佛山南海里水镇大冲村旧改方案表决通过，即将招标市场主体实施拆迁改造。而据悉，碧桂园此前已抢先介入该村旧改。
进军城市更新，无疑是碧桂园近年来针对粤港澳大湾区最为倚重的扩张途径。
11月20日 ，由碧桂园作为申报主体的深圳宝安区松岗街道溪头第一、二工业区城市更新单元的规划(草案)进行了公示。该城市更新项目土地面积15.99万平方米，拆除范围用地面积15.39万平方米，开发建设用地面积8.91万平方米，规划容积率7.9。
据了解，碧桂园于2015年7月份以股权收购的方式获取坂田的工改保项目，首次进入深圳。随后至今四年，碧桂园更逐渐将南约洋桥汉田项目、水一村旧改、方大工业园旧改、龙华老围项目、碧桂园上木谷项目、翠竹街道金星市场等更新项目收入囊中。
除此之外，今年10月碧桂园宣布中标东莞谢岗镇谢岗股份经济联合社南部更新单元改造项目；1月传出碧桂园介入总建面约38万平方米的广州南沙东瓜宇村旧改项目。
更早之前，碧桂园在全年12月成功中标佛山南海永胜旧村改造，获得土地32万平米；去年9月成为珠海黄绿背村旧村更新前期合作企业。

3. 碧桂园11月权益销售破5000亿

我们可能很难用从前的标准，来衡量碧桂园今年的表现。
所以当注意到这家巨无霸房企，在非传统旺季的11月拿出下半年以来最好的销售成绩，似乎也不用太过惊讶。
根据公告，碧桂园于11月单月实现归属公司股东权益合同销售金额约601.5亿元，同比增长78.22%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约726万平方米，较2018年11月增加80.54%。
以此计算，碧桂园前11月录得归属公司股东权益的合同销售金额约5398.4亿元，实现权益合同销售建筑面积约6092万平方米，同比分别增长10.23%及16.13%。
全口径方面，观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，碧桂园11月销售额为860亿元，再创新高，累计合约销售额到达7554.93亿元，超过第二名约1700亿，稳居榜首。
这是该公司对销售策略进行调整的结果，以权益口径为统计标准，碧桂园去年上半年贡献了全年销售金额约62.5%，今年则不然。
此前，年内按淡旺季节奏推货，年末完成目标后再稍有放松是碧桂园常用策略。但今年碧桂园采取的是“根据市场情况，灵活调整供货”的策略。
资料显示，碧桂园今年上半年销售金额约人民币2819.5亿元，权益销售去化率65%，计算出其推出市场的货值约为4338亿元。而下半年碧桂园可销售的货值则为4820亿元，上下半年基本相差无几。
但由于上半年的销情并不太理想，碧桂园将更多资源后移至了下半年。
“权益销售上半年略低于去年同期。”总裁莫斌在8月中旬举办的中期业绩会投资者会上表示：“下半年希望在行稳致远的大框架里，把产供销安排的更有序。”
另一方面，碧桂园11月销售金额实现接近8成的高增长，销售均价却录得全年第二低的纪录，约8285元/平方米。
事实上，从下半年开始碧桂园每月销售价格便呈现往下的趋势。若进行统计，碧桂园1-6月的平均销售均价为8990元/平方米，而7-11月这一数据则降至8743.4元/平方米。


数据来源：企业公告，观点指数整理
拿地方面，碧桂园月内在公开市场仅有一宗斩获，即11月20日以总价4.81亿元竞得的浙江湖州一宗位于德清县的宅地。
但若从更开放的角度来看待扩储这件事情，碧桂园的动作其实也颇多。这符合现今的行业状况——当“招拍挂方式不再具吸引力，另一些更低成本，更有效率的拿地方式受到欢迎。
11月28日，碧桂园宣布签约湖北咸宁温泉旅游城项目，该项目建设用地面积425亩，将建设包括核心商业街水街、龙潭河公园及市政配套设施、高品质居住社区等。
11月5日，佛山南海里水镇大冲村旧改方案表决通过，即将招标市场主体实施拆迁改造。而据悉，碧桂园此前已抢先介入该村旧改。
进军城市更新，无疑是碧桂园近年来针对粤港澳大湾区最为倚重的扩张途径。
11月20日 ，由碧桂园作为申报主体的深圳宝安区松岗街道溪头第一、二工业区城市更新单元的规划(草案)进行了公示。该城市更新项目土地面积15.99万平方米，拆除范围用地面积15.39万平方米，开发建设用地面积8.91万平方米，规划容积率7.9。
据了解，碧桂园于2015年7月份以股权收购的方式获取坂田的工改保项目，首次进入深圳。随后至今四年，碧桂园更逐渐将南约洋桥汉田项目、水一村旧改、方大工业园旧改、龙华老围项目、碧桂园上木谷项目、翠竹街道金星市场等更新项目收入囊中。
除此之外，今年10月碧桂园宣布中标东莞谢岗镇谢岗股份经济联合社南部更新单元改造项目；1月传出碧桂园介入总建面约38万平方米的广州南沙东瓜宇村旧改项目。
更早之前，碧桂园在全年12月成功中标佛山南海永胜旧村改造，获得土地32万平米；去年9月成为珠海黄绿背村旧村更新前期合作企业。

4. 碧桂园2021年业绩：稳销售、强回款 在手现金1813亿元

  焦点 财经 讯  3月30日，碧桂园（02007.HK）发布2021年业绩报告。年报显示，公司销售业绩保持行业领先，营业收入实现稳增长，销售回款保持高位，展现出较强的经营韧性。
   2021年全年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米。统计显示，2015年至2021年期间公司权益合同销售金额复合增长率达29%。
   在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行中，碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额破5000亿的房企，业绩继续稳居行业榜首。
   从核心盈利指标来看，报告期内，碧桂园营业收入同比增长13%至5230.6亿元，毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。
   当前行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期迎来偿债高峰，充裕的现金流是企业抵御风险的基石。报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。
   同时，碧桂园财务状况持续优化，债务规模稳步下降，融资成本逐年走低。截至2021年12月31日，公司现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，现金短债比约2.3倍；净负债率45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上年底再次下降了36个基点至5.2%。
   鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面，公司受到评级公司及主要金融机构的认可，在行业下行期保持评级稳定。
   据悉，自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次，体现了行业下行对房企信用资质的影响。在此背景下，穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级，标普维持公司“BB+”评级，展望“正面”。

5. 碧桂园收入质量分析

亲爱的[微笑]，很高兴为您解答呢。碧桂园收入质量分析营收稳中有升，结转毛利率下探拖累公司盈利：21年公司实现营收
5230.6亿元，同比+13.0%，毛利润927.8亿元，同比-8.1%，归母净利润
268.0亿元，同比-23.5%。从分项收入来看：1）房地产开发业务实现营收
5074.8亿元，同比+12.9%；2）建筑业务实现营收93.6亿元，同比+6.6%；
3）其他业务实现营收62.3亿元，同比+31.5%。公司归母净利润负增长主要
由于历史高价地进入结转周期叠加行业限价政策影响，21年毛利率为17.7%，
较20年下降4.1pct。【摘要】
碧桂园收入质量分析【提问】
亲爱的，您好[亲吻]！您的问题我这边已经看到了，正在努力整理答案，打字要点时间，请您稍等一下～【回答】
亲爱的[微笑]，很高兴为您解答呢。碧桂园收入质量分析营收稳中有升，结转毛利率下探拖累公司盈利：21年公司实现营收
5230.6亿元，同比+13.0%，毛利润927.8亿元，同比-8.1%，归母净利润
268.0亿元，同比-23.5%。从分项收入来看：1）房地产开发业务实现营收
5074.8亿元，同比+12.9%；2）建筑业务实现营收93.6亿元，同比+6.6%；
3）其他业务实现营收62.3亿元，同比+31.5%。公司归母净利润负增长主要
由于历史高价地进入结转周期叠加行业限价政策影响，21年毛利率为17.7%，
较20年下降4.1pct。【回答】
销售保持韧性，持续巩固区域优势：21年公司累计实现权益销售面积
6641万平，同比-1.4%，权益销售金额5580.0亿元，同比-2.2%，总体去化
率67%。21年公司权益现金回款5022.0亿元，连续6年回款率超过90%。
在公司布局的城市中，有161个城市市占率超过5%，其中有13个城市市占
率高于20%，其中包括广东韶关、广东云浮、黑龙江鸡西等。按照销售金额划
分，21年公司一二线城市销售占比32%，三四线城市占比68%，销售金额
75%来自5大都市圈。22年公司权益可售货值约6500亿元，考虑到公司
22H1新获取项目有望在当年转化，预计今年权益销售仍将保持一定韧性。
土储深耕五大都市圈，多元拿地有效控制地价：截止21年末，公司已获
取土储权益可售资源14846亿元，含潜在权益可售资源共计18211亿元，为
21年销售金额的3.3倍。截止21年公司可售资源中98%位于常住人口超50
万区域，75%位于五大都市圈，93%位于人口流入区域。21年公司新增拿地333宗，权益地价1416亿元，同比-32.3%，拿地均价3457元/平，货地比达
3倍，拿地金额权益比达87%，其中全资项目金额占比超80%。从拿地城市结
构来看，一二线城市权益拿地金额占比34%，三四线城市占比66%，此外，
五大都市圈权益金额占比达85%，权益货值占比达81%。从拿地方式来看，
非公开市场多元化拿地金额占比29%，新增权益货值占比33%。我们认为：
公司丰富的土储为公司未来稳健发展提供有力支撑，且公司不断丰富拿地方
式，聚焦核心都市圈，有利于公司未来盈利的修复。多元业务助力新发展：截止22年2月，公司博智林建筑机器人累计交付
くぜ
750台，施工面积超700万方。工程板块21年累计收入70亿元，累计服务
项目超3500个。零售板块签约87个城市，已开业32个城市，计划22年全
年完成100个城市招商。截止21年底，公司创投项目股权资产组合价值约
200亿人民币，其中38%分布于国家政策鼓励的硬科技与先进制造，累计投入
企业已成功上市18%。【回答】
三道红线持续优化，财务更趋稳健：21年公司剔预资产负债率、净负债、
分别为74%,45.4%，较21年分别下降6pct和10.2pct，现金短债比2.3倍，
财务指标持续优化。多融资渠道推动融资降本，期末平均融资成本5.2%，较20
年下降0.19pct。融资渠道保持通畅，截止22年3月，公司新发39亿港币可
转债，与招商银行、农业银行签订并购融资合作协议，总计350亿元。债务结构
方面，短债比例24.9%，中长期借款为主，债务结构合理。LG
2021年抓住并购时机，规模快速扩张；2022年预计经营管理效能提升
1）2021年规模快速扩张，稳居规模龙头地位：公司善于捕捉市场机遇，抓
住2021年国内房地产市场超预期波动的契机，先后收购了蓝光嘉宝服务（65%股权）、富力物业、彩生活邻里乐、湖南天环物业、上海新碧园商业、安徽诚和
物业等标的，经营规模快速扩张。截至2021年末，在管面积约为7.7亿平
yoy+103%（第三方项目占比约为55%），合约面积（不含城市服务）约为14.4
亿平yoy+75%（第三方项目占比约为54%）；稳居国内物管行业管理规模龙头
地位。2）社区增值增长强劲，毛利率较高：2021年，社区增值板块营收约为33.3
亿yoy+92.2%，板块毛利率虽然较2020年有所下降，但仍维持在60.5%的较
高水平；拆分子板块来看，社区传媒/本地生活/园区空间/家装服务的营收增速
较快，同比分别增长179%/107%/69%/68%；其中社区传媒板块增长亮眼，截
至2021年末，公司旗下自营媒体点位数量超过50万个，覆盖全国超过260个
城市，与五粮液集团/光明乳业/一汽丰田等多家行业领军企业建立联系，开展多
种形式的整合营销业务。
3）通过股权激励和投后管理提升经营效能：公司始终保持良好的治理架构，
上市前及上市后共批准及采纳两次购股权计划，透过向合资格参与者提供获得公
司股份的机会，激励各类杰出人才为公司的未来发展而努力，从而促进公司长远
稳定发展。【回答】
希望以上回答对您有所帮助~ 如果您对我的回答满意的话，麻烦给个赞哦~[微笑][祈福]【回答】

6. 前2月权益销售691亿 楼市调整阶段下的碧桂园

观点网春节假期加上全月仅有28天，作为复工预热的2月就此匆匆而逝。
3月2日，一些房企开始披露2月份经营数据，这其中亦包括“宇宙级房企”碧桂园。
观点新媒体于公告获悉，2022年2月份碧桂园归属公司股东权益合同销售金额约327.6亿元，对应合同销售建筑面积约448万平方米，同比分别回调29.62%及14.82%。
算上之前1月份碧桂园公布权益合同销售额363.6亿元，该公司2月权益销售额环比回落9.9%，首2月累计权益销售金额691.2亿元。
销售回调并非仅出现在碧桂园一家身上，据观点指数发布的《2022年1-2月房地产企业销售表现》，1-2月前20房企录得总权益销售金额同比减少41%，全口径销售金额同比减少39.8%，其中19家房企权益销售金额不及去年同期水平，同比变动为负。
实际上，受春节假期影响，房地产行业推盘节奏放缓，加上2021年下半年政策调控，购房者观望态度明显，业内对楼市低位早有预期。
戴德梁行报告认为，2021年整体市场呈先热后冷，楼市已然步入调整阶段，预计2022年中国房地产市场仍处于调整通道。但2021年下半年以来成交规模持续缩减的趋势，或伴随相关政策措施的出台而逐渐缓和企稳。
据不完全统计，2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。
其中，放松力度较大的政策是降低首付比例，如山东菏泽工行、建行、农行将首套房首付比例降至20%。此外，苏州、南京、广州等地区的部分银行于近日下调了房贷利率。
有分析指出，多城出现房贷宽松政策很大程度上降低购房入市门槛，对住宅市场交易起到提振作用。预计后续部分城市或跟进，根据当地市场表现出台积极调整政策，楼市交易有望回复常态。
在融资方面，碧桂园于2月份出现较大进展。2月18日，碧桂园拟发行2022年度第一期中期票据，注册额度50亿元，本期发行规模不超过50亿元（含），期限不超过10年，担保情况为无担保。
碧桂园拟将募集资金全部用于偿还发行人有息债务及项目开发建设。包括不超过40亿元拟用于项目开发建设，剩余募集资金拟用于偿还有息债务。其中，偿还的有息债务包括昆明五华龙泉碧桂园、南城白马碧桂园两个项目，合计贷款约10.3亿元，计划还款10亿元。
3月1日，该笔中期票据注册获得批准。据悉，本次为碧桂园地产首次于交易商协会注册中期票据。
能获得较大金额融资，一方面是碧桂园属于资质良好的房企之一，目前穆迪、惠誉等国际评级机构均给予碧桂园“投资级”评级。
另一方面也要注意到，碧桂园拟将大部分募集资金用于项目开发建设，而不是以往更常见的借新还旧，说明房企合理的资金需求正在被满足。
地产主体之外，物管板块碧桂园服务则于2月中旬再次录得收并购斩获。该公司与中梁百悦智佳就收购剩余93.76%股权订立协议，待收购完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务间接全资附属公司。
截至2021年6月30日数据，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。
对于中梁而言，其需要资金来偿还2022年到期债务。据悉，该公司未来6个月的离岸债券到期金额为8.91亿美元(合58亿元人民币)，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。
而对于碧桂园服务而言，收购中梁百悦智佳可以使公司规模得到进一步扩张。彼时碧桂园服务称，未来肯定要走向靠内生增长的道路，但在当前阶段，还是要辅之以收并购。

7. 碧桂园手握2055亿，它究竟有怎样的经营方式呢？

在2020年8月15日，碧桂园的控股有限公司在公众平台发布了2020年他们的中期业绩报告。业绩报告中显示，即使遭遇了新型冠状肺炎病毒疫情的冲击，碧桂园公司依然凭借的全产业链的完善布局以及公司内部稳健的经营风格，取得了理想中的经济收益。在碧桂园官方发布的数据中显示，碧桂园在上半年总共实现的营业收入约为1849.6亿元，他们的毛利润大概为448.9亿元，他中的净利润约为219.3亿元，其中股东应占的核心净利润为146.1亿元。写在2020年8月10日财富周刊世界500强的榜单揭晓。碧桂园以703.35亿元的美元营收利润位列榜单第147位，相较于去年的榜单它上升了30位。这也是碧桂园连续第四年登上这个榜单。并且排名高居全球房企之首。
从碧桂园的营收结构来看，地产是碧桂园营收的主力。合理的地产布局是碧桂园业绩稳定中的坚实基础，碧桂园的发展是抓住了中国几十年城镇化的机会，根据数据显示，2019年的中国常住人口城镇化达到了60%，离发达国家80%的城镇化率还存在着一定的差距。所以有很多农村人口要迁入城市，而碧桂园抓住了这一机会，提供了大量的住房供应。
并且碧桂园在很多年前就已经意识到怕死抓着一个行业发展，所以他很早就尝试着进去机器人行业领域中去。而碧桂园的后备现金储备也非常的充足，在抵御不可抗力的风险时有非常雄厚的资本。
虽然因为疫情的原因导致很多企业都在上半年有着非常严重的亏损。但是，无论是从数据看还是从布局来看，碧桂园的发展都是比较稳健的，而且。对于未来发展的张力还有余力。

8. 中期利润缩水超90%，碧桂园能熬过今年吗？

中期利润缩水超90%，碧桂园能熬过今年吗首先是因为碧桂园自身有充足的的流动资金，其次就是碧桂园的影响力还是非常深远的，再者就是今年处于一个疫情的状态所以利润缩水是正常的，另外就是后期房地产企业会遇到一个转折点。需要从以下四方面来阐述分析中期利润缩水超90%，碧桂园能熬过今年。
一、因为碧桂园自身有充足的的流动资金 
首先就是因为碧桂园自身有充足的的流动资金 ，对于碧桂园而言有充足的的流动资金是非常重要的这样子可以加强碧桂园对于一些应急事件的处理能力，并且可以让碧桂园持续获得一个长期的发展。

二、碧桂园的影响力还是非常深远的 
其次就是碧桂园的影响力还是非常深远的 ，对于碧桂园而言影响力还是非常深远的主要就是碧桂园在不断的衍射出一些品牌的建设，并且碧桂园的品质对于很多的人而言都是认可的。

三、今年处于一个疫情的状态所以利润缩水是正常的 
再者就是今年处于一个疫情的状态所以利润缩水是正常的 ，对于今年中期的时候国内很多的城市都爆发了对应的疫情所以房地产行业处于一个低迷的状态也是非常正产的。

四、后期房地产企业会遇到一个转折点
另外就是后期房地产企业会遇到一个转折点 ，后期的时候房地产行业会遇到很多的转折点，，可以帮助房地产多渠道纵深式发展，并且很多的人群有购房的需求。

碧桂园应该做到的注意事项：应该加强多渠道的建设，并且主动在一些后期的时候释放一些政策福利来吸引消费者，这样子可以提高对应的房产销售转化率。