我眼里的房地产这个问题应该从哪几个方面开始回答?

1. 我眼里的房地产这个问题应该从哪几个方面开始回答?

在这个世界上，任何事情都有三面性：你看到的一面、我看到的一面，还有事情真相的一面。

所以，即使是我们亲眼所见、亲耳所闻的一些事情，它也未必就是事实的真相，比如，最近大家最为关注的“楼市回暖”。

从3月中旬到4月初，我想大家应该看了不少楼市回暖的新闻吧？售楼部人气爆棚的视频或图片，朋友圈随处可见，比如我自己就发过“增城某盘，购房者为买房，不惜通宵排队”的新闻。


© 点击图片可查看原文


不可否认，有些楼盘的确人气十足，出现通宵排队买房现象，但是，这真的就能代表楼市回暖了吗？我看未必！

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从成交数据来看


很多人说，3月楼市回暖了，然后，用的是2月份网签数据来做对比，其实二娃想说，对比不应该看往年3月的数据吗？2月刚好过年，数据当然差，三月一网签多，自然就大涨了嘛！所以，这必然是个伪命题。

二娃去中指院查询了一下发现，2019年1月至2019年3月，广州一手房网签套数的确有很大增长，比2月足足多出了1620套，查询结果如下：


不过，若将其和往年3月的成交数据进行对比，你便可以发现，其实今年3月算不上火爆，只能说成绩还行，不信，看下图！


2

从房企2019年业绩目标来看


那么，2019年楼市走向究竟如何？其实，我们除了可以通过查看成交数据寻找答案外，从各大房企2019年的业绩目标中，也能看出蛛丝马迹。


从上图可以发现，这些上市标杆房企在制定2019年业绩目标时，相对保守，增长幅度皆在40%以下，超过30%的仅有一家，大部分房企业绩目标增幅仅为15%-20%左右。

可以看出，房企对2019年的楼市并不看好，也没有多少信心。

3

从房企大鳄发言来看


3月13日，二娃去香港，参加了时代中国2018年业绩发布，现场有记者向时代中国董事会主席岑钊雄提问：2019年时代销售业绩目标是多少？

岑钊雄：750亿。

记者：去年时代就提到了，要进军1000亿房企行列，2020年能否进入千亿房企行列？

岑钊雄打趣的回答：去年我们目标为550亿，今年我们做到了606亿，超额完成，那2019年我们目标为750亿，可能最后完成约800亿，那四舍五入的话，我们也差不多有千亿了嘛！





© 时代中国董事会主席岑钊雄


虽然岑总用幽默风趣的方式回答了这个问题，但从他的回答中也能看出，他对楼市行情并没有很大信心，业绩目标制定得也相对保守。

同样，在融创2018年业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌被记者问及“如何看待房地产市场”时，他说：“现在政策有放松迹象，但是政府限价等政策大幅放松的可能性不大，稳房价还是政府核心诉求，我们对于2019年不能太乐观，政策放松不会像想象的那么有力度。”


© 发布会现场照片


而在万科2019年目标与行动沟通会上，郁亮发表了以下言论：2019年我们为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？我想从三个方面来谈：首先从宏观层面来看，有两个问题对我们影响特别大。第一是经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底。昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点，经济下行压力加大，并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出：“我国经济下行压力并未消除。综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。今后几年，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，经济增长不可能像以前那样，一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。（摘自万科周刊）


© 郁亮发表讲话

从郁亮的发言可以看出，在经济下行之下，楼市不可能一两年就能马上升温，它需要一个过程，而在这个过程中，基本走向将是“L”型，也就是说，未来1-2年将以平稳为主。

4

从专家观点来看


那么，2019年房价究竟是涨还是跌呢？说到这里，二娃觉得，经济学家马光远的一个观点，倒是一个不错的参考。

他说，未来中国的房地产发展，最终取决人口的变化，人口是所有资产价格变量中最重要的！


© 图片来源于网络


他表示，中国不是所有的房子都可以赚钱，所有的房子都可以赚钱的时代已经结束了，如果讲区域的话，珠三角、京津冀、沪宁杭是中国城镇化过程中的重点，也是中国房价支撑的地方，因为有人！

他还说，中国的房价什么时候会下降？就是人口下降的时候！如果你们不希望房价下跌，那就多生孩子！这样房地产才有希望！

既然如此，我们国家目前出生率又是如何呢？我们来看一张图。


© 图片来源于国民经略


如上图所示，目前全国内地各省市均出现出生率下跌现象，按照马光远的观点来看，人口在不断下降，房价上涨也就失去了支撑的条件。

综合以上各种现象来看，二娃个人认为，短期内楼市不可能升温，房价也不可能一下子涨起来，2019年广州房价基本以稳为主，由于成本提高，部分盘或有微涨趋势，但2019年一整年都是刚需购房者买房的好时机。

2. 房地产行业提问！

房地产的核心业务是设计、造价、施工、销售
其实地产分析和策划（如果地产分析不是指地产价值评估机构的话）其实都可以分拆到上述4个工种中，在正规的地产公司中，所谓分析和策划是指综合上述4个专业化工种的数据，评估和判断地产开发的可行性---说白了就是综合数据，整理出报告资料，供决策层判断的工作
现在有很多设计单位兼做地产策划，究其原因是因为地产皮包公司过多，老板不专业，加上各部门也不专业，给一些本来该干技术活的从事靠嘴皮子说话牟利的机会而已
做专业的分析和策划，首先得有设计和销售部门的支持---你如果连自己要推出的产品是什么，怎么卖、卖给哪些客户、能不能卖都不知道，就无从谈起分析..策划了
要做好，还得有地产全领域的宏观认识
你可以没有这些认识，但至少...得从有这种认知，而且可供你学习的环境才可算真正步入这个行业
不过按现在国内的房产特性，这种机会真是太少太少了，我知道的，只有万科还做的不错，但我没听过他们有分析和策划部门...可能是孤陋寡闻吧
个人意见，仅供参考

3. 房地产的问题

1:这是形式，非常像 炒房或 黑中介吃差价的操作 手法，一般不会出现什么问题，
  你要的是钱，拿到钱就可以了。
2：只公正不过户 对你有什么影响呢？
  答：基本没什么影响，除非 你要买房子，这个最多会影响 你贷款成数，和契税税率
3：潜在风险？
   作为不动产交易，标的物的风险在合同上约定，一般都写着 以产权交付为时间点，
   当然也可以约定为 实际交房为准，
   在这俩点之前 ，如果房屋 出现损毁，你要维修 或者可能引起无法交房，合同有可能无效。

4. 房地产一系列问题

一手房按揭贷款放款条件基本有两种:1.凭抵押回执放款 2.凭抵押批复放款.请问,若凭抵押回执放款,银行的权利处在悬空状态
抵押回执就是这个用处的
NP号？哪种的，我知道通信里面有种NP业务，这个你可以网上找到，不知道是不是这个
按揭的流程是打买卖协议到银行面签、银行出借款合同、出借款合同双方去房管局过户、7个工作日房管局出他项权证、他项权证回银行、银行放款到正浮，正浮3-5个工作日打到卖方帐户上每期还款计算公式：根据你选择的还款方式.一般分两种: 等额本息还款方式和等额本金还款方式. 等额本息:每月以相等的金额偿还贷款本息. 每月还款额=贷款本金*月利率*(1 月利率) ^还款总期数 / (1 月利率) ^ 还款总期数 - 1 等额本金:每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减. 每月还款额 = 贷款本金 / 还款总起数 (贷款本金 -累计已还本金)*月利率具体要根据你当时合同上的利率办理的相关部门是银行和房管局资产抵押需要：私产面积超过30平米的住房就可以办理抵押

5. 请问大家房地产问题！

可能有一下几个原因：
1、如果二手房办理了产权，那么你的产权过户、税费等需要一大笔费用。 
2、如果没有办理产权，只是签了合同的话。需要更名（更换买主的名字）也需要一笔费用。  3、房主急于用钱、或者房主不在乎那点钱也有可能。
总之慎重考虑。
——上海菁英地产员工

6. 关于房地产的几个疑问

1、开发阶段主要缴纳契税，为购置土地进行开发页支付的3-5%，这个各省规定不一，还要缴纳印花税，产权转移万分之五，建筑合同万分之三
2、取得预售许可证后销售才需要缴税，按销售收入的5%征收销售不动产营业税并附征城建税教育费附加等等附加税费，另根据各省规定的核定征收或预征的土地增值税的征收率征收土地增值税，这个征收率各省甚至各地规定不一，
3、承建单位缴纳建筑安装营业税3%，（只要缴营业税就有附征税费）并按合同金额为附征1%的个人所得税（代扣工资薪金个人所得税），还有企业所得税（一般为2%），印花税万分三

7. 房地产的问题

首先完全的房地产市场必须满足基本的几个条件：供给充分；供给品同质（有替代品）；信息充分；买卖双方自由交易等一些列条件。你可以看看我们现在是否具有这些条件或其中的哪几个，故而不是完全竞争市场。而我国的房地产市场，追本溯源的问题来自于我国的土地公有制制度，还有所有权与使用权的分离，造成了具有我国特色的房地产业。自从98年停止福利分房的房改政策推出以来，房地产以迅猛的速度在我国得到了让人无法想像的高速发展，在此过程中肯定有很多疏忽和不足之处被它的繁荣所掩盖。因此从2003年的“121号”文件开始拉响了对房地产业宏观调控的警报，但同年出台的“18号”文件使得这次调控被弱化，然而该年的土地使用权全面实行“招拍挂”以及2004年的“831大限”彻底的吹响了房地产业宏观调控的号角。但由于投资环境的恶化及产能过剩使得很多实体经济进入房地产业以及逃避通货膨胀的避险资金和国外热钱的注入，使得房地产业前所未有的繁荣。此外，由于地产商的联合垄断、土地财政、保障房的缺失等一系列原因使得我国房地产业严重畸形的发展，商业银行和地方政府逐步被房地产绑架，给我国带来经济上的隐患外加房价的居高不下给人民的生产生活的影响也为社会的安定埋下隐患。目前我国实行的调控政策是“限购”，下一步出台何种政策无从知晓，“十二五”规划的3600套保障房完成程度和质量有待观察和实践的检验，未来房地产业的路在何方只能拭目以待。个人愚见，肯定能够有很多疏漏之处，还望指点！

8. 一个房产的问题

宅基地属于集体财产，不能继承。但宅基地上修建的房屋属于个人财产，可以继承。村委会盖章的证明可以作为证据与批示共同证明房屋的归属。
根据法定继承，在你母亲去世后，你姥姥可以继承你母亲的部分财产。如果你姥姥去世前，你母亲的遗产一直没有分割，那么在你姥姥去世后，你舅舅可以根据转继承的规定继承你母亲的遗产中由你姥姥继承的那部分财产中的一部分。在你姥姥去世时，根据代位继承的规定，你母亲的晚辈直系血亲可以代位继承你姥姥的遗产。
房产具体如何分割得看有多少继承人。假设你母亲只有你舅舅两姊妹，你是独生子女，那么具体份额如下：你母亲去世后，房产的一半属于你母亲的遗产，你姥姥、你父亲和你分别继承房产的六分之一；你姥姥去世后，你舅舅和你分别继承房产的十二分之一。也就是说，现在那套房产你父亲占十二分之八，你占十二分之三，你舅舅占十二分之一。