银行如何对房产贷款进行压力测试

1. 银行如何对房产贷款进行压力测试

　　银行压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，通过测算银行在遇到假定的小概率事件等极端不利情况下可能发生的损失，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面影响，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判断，并采取必要措施。如假设利率骤升100个基本点，某一货币突然贬值30%，股价暴跌20%等异常的市场变化，然后测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场的突变。
　　银行压力测试步骤和程序：确定风险因素，设计压力情景，选择假设条件，确定测试程序，定期进行测试，对测试结果进行分析，通过压力测试确定潜在风险点和脆弱环节，将结果按照内部流程进行报告，采取应急处理措施和其他相关改进措施，向监管当局报告等。
　　银行压力测试通常包括银行的信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险等方面内容。压力测试中，商业银行应考虑不同风险之间的相互作用和共同影响。
　　（1）针对信用风险可以采取的压力情景包括但不局限于以下内容：国内及国际主要经济体宏观经济出现衰退；房地产价格出现较大幅度向下波动；贷款质量恶化；授信较为集中的企业和同业交易对手出现支付困难；其他对银行信用风险带来重大影响的情况。
　　（2）针对市场风险的压力测试情景包括但不局限于以下内容：市场上资产价格出现不利变动；主要货币汇率出现大的变化；利率重新定价缺口突然加大；基准利率出现不利于银行的情况；收益率曲线出现不利于银行的移动以及附带期权工具的资产负债其期权集中行使可能为银行带来损失等。 （3）压力测试情景还包括以下情况：银行资金出现流动性困难；因内部或外部的重大欺诈行为以及信息科技系统故障带来的损失等。

2. 银行如何对房产贷款进行压力测试？？？

　　银行压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，通过测算银行在遇到假定的小概率事件等极端不利情况下可能发生的损失，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面影响，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判断，并采取必要措施。如假设利率骤升100个基本点，某一货币突然贬值30%，股价暴跌20%等异常的市场变化，然后测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场的突变。
　　银行压力测试步骤和程序：确定风险因素，设计压力情景，选择假设条件，确定测试程序，定期进行测试，对测试结果进行分析，通过压力测试确定潜在风险点和脆弱环节，将结果按照内部流程进行报告，采取应急处理措施和其他相关改进措施，向监管当局报告等。
　　银行压力测试通常包括银行的信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险等方面内容。压力测试中，商业银行应考虑不同风险之间的相互作用和共同影响。
　　（1）针对信用风险可以采取的压力情景包括但不局限于以下内容：国内及国际主要经济体宏观经济出现衰退；房地产价格出现较大幅度向下波动；贷款质量恶化；授信较为集中的企业和同业交易对手出现支付困难；其他对银行信用风险带来重大影响的情况。
　　（2）针对市场风险的压力测试情景包括但不局限于以下内容：市场上资产价格出现不利变动；主要货币汇率出现大的变化；利率重新定价缺口突然加大；基准利率出现不利于银行的情况；收益率曲线出现不利于银行的移动以及附带期权工具的资产负债其期权集中行使可能为银行带来损失等。 （3）压力测试情景还包括以下情况：银行资金出现流动性困难；因内部或外部的重大欺诈行为以及信息科技系统故障带来的损失等。

3. 房贷压力测试的介绍

房贷压力测试是针对当前中央对房价的调控政策（打压态势），商业银行所做出的房贷压力测试。随着房价的下跌，商业银行在房贷业务这一块所能承受的下跌幅度。因为随着房价的大幅下跌，必然将使银行的坏账率上升，给银行造成亏损压力，甚至于破产的威胁。2011年4月19日，在2011年第二次经济金融形势通报会上，银监会表示将启动新一轮房贷压力测试。

4. 房贷压力测试，怎么理解

看看房价下跌，银行能承受得多大压力。
要是房价大跌，肯定没人马上买房子了，有房子的人也后悔买房子了，不还房贷等情况就出现了。

银行自己要那么多房子干啥，   恶性情况就是美国的房贷经济危机。


房贷压力测试是针对当前中央对房价的调控政策（打压态势），商业银行所做出的房贷压力测试。随着房价的下跌，商业银行在房贷业务这一块所能承受的下跌幅度。因为随着房价的大幅下跌，必然将使银行的坏账率上升，给银行造成亏损压力，甚至于破产的威胁。2011年4月19日，在2011年第二次经济金融形势通报会上，银监会表示将启动新一轮房贷压力测试。

房贷压力测试显示：房价跌四成 银行还扛得往。   此次测试考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度 。   工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%；股份制银行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%   在楼市调控新政策的信号灯下，商业银行最新一轮房贷压力测试显得意味深长。始于4月中下旬的房贷压力测试目前已基本告一段落，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%－40%之间。

5. 房贷压力测试的测试报告

　 房贷压力测试显示：房价跌四成 银行还扛得往。此次测试考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度 。工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%；股份制银行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%在楼市调控新政策的信号灯下，商业银行最新一轮房贷压力测试显得意味深长。始于4月中下旬的房贷压力测试目前已基本告一段落，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%－40%之间。

6. 房贷压力测试的结果分析

“银监会对此问题并没有一个总体判断。”日前有媒体援引银监会研究局副局长龚明华的话称：“具体的压力测试情况取决于各家商业机构的本身情况，包括贷款的余额、资金的来源和风险的管控能力等等，不能一概而论。”从测试结果看，“房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。”交通银行副行长钱文挥表示，交行完全有把握消化和吸收这部分风险。另一家国有商业银行建设银行亦表示，如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点与交行大体相当，甚至略为乐观。 　与以往房贷压力测试不同，此次压力测试多家银行都考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度。据接近工行的人士透露，加上地方融资平台因素，即便房价下跌35%，也在工行可承受范围内。工行去年新增房地产贷款和个人住房贷款分别为951.37亿元、2768.7亿元。房贷下跌容忍度最高的是民生银行，该行行长洪琦此前公开表示，房价下降四成，不会影响该行的资产质量。而对于个贷业务占比颇高的招商银行，进行房贷压力测试时有更为细致的考虑，对房产税等潜在的政策风险进行了评估。若房产保有税每年按贷款1%的比例来分摊，同时3套以上房屋占余额30%的比例来测算，影响约0.8个百分点。国家统计局公布数据显示，4月房价仍呈现上升态势，但“新政策的影响是先量后价。”北京链家地产市场分析师张月指出：“以北京的二手房市场为例，目前交易量萎缩八成左右，挂牌价已经挺不住了，降幅在10%左右。”二手房挂牌价的下降是个致命的信号，这种因心理预期变化导致的未来楼市逆转是政策最直接的效果。 商业银行的实际压力承受能力是比现在的测试结果要大的，从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房（传说中的刚性需求），改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样品中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格到达不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致了银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，毕竟他们的用途是自住，还有一笔购房后的投入（比如：装修，买家具，心血等），相当于他们的投入成本是远大于单纯银行方面的首付，也就是说房子即使成为负资产，也会有一定承受能力的，除非价格一路下跌得十分离谱（比如80%以上）。

7. 房贷压力测试的新轮测试

银监会主席刘明康2011年4月19日在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上表示，要做好房地产信贷风险防控工作，开展新一轮的房地产贷款压力测试。他同时称，要按月度监测日均存贷款流动性水平。这是监管层首次公开表态要展开日均存贷比的监测。刘明康指出，2011年年初以来，我国经济金融开局良好，运行平稳，但内外部环境极其复杂，实体经济和金融体系中的问题相互交织，我国宏观经济持续增长面临诸多不稳定因素。各银行要深刻审视重点领域风险，加强风险防范的主动性、前瞻性、有效性。在地方政府融资平台方面，刘明康要求，实施严格准确分类管理，加强各方之间的沟通协调，切实提高不同银行对同一平台贷款“四分类”结果的一致性与准确性。及时修订贷款合同，合理调整贷款期限和还款方式。继续推进存量平台贷款整改，切实缓释潜在风险。在房地产贷款方面，刘明康表示，要继续贯彻差别化住房信贷政策，严格执行贷款操作流程，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。开展新一轮的房地产贷款压力测试。

8. 银行压力测试的测试结果

据国际货币基金组织(IMF)最新估计，加上已知损失和尚未确认的损失，全球所有金融机构的损失总额将达到令人震惊的4.1万亿美元。压力测试的统计范围较小，只是美国银行19家未来两年在糟糕但非灾难性情况下所面临的未确认损失。私营部门预计的损失规模在大约3,000亿至1万亿美元，而IMF的相关预期是4,000亿美元左右。美国政府的预计规模可能会位于上述范围的中部，可能倾向于私营部门预期范围的低端。压力测试获得的第一个重要数据是：除了已经公布的损失之外，这些银行的潜在损失总额。从这些银行的现有资本以及未来两年的利润中减去上述潜在损失，得出的结果就是压力测试第二个重要数据：即政府希望银行在未来六个月筹集的资本总额。贝南克本周向国会保证这个金额将是可管理的；只要预计结果可信，这就能令人安心。尽管美国政府仍坚称会继续采取措施维持全部19家银行运转，但政府现在希望能在强弱银行之间做出区分。由于市场对羸弱银行生存能力的担忧也影响到了实力强劲的银行筹集资本和恢复放贷的能力。压力测试就旨在解决这个问题。比如，实施压力测试的官员没有使用完全一样的公式来评估商业地产贷款的潜在损失；相反，他们察看了每家银行的贷款，预计一些银行会遭受较多损失，而其他银行会面临较小损失──这些差别也将公布于众。盖特纳和贝南克的策略就是让市场放心强大的银行的实力，这样强劲银行就不会被疲弱银行拖后腿，同时向市场展示未来六个月提振疲弱银行资本的路线图──必要时会动用纳税人的资金。只要这种做法不会引发19家银行中实力最为弱小的银行受到挤兑，这种做法就是有意义的。许多银行（或许是大多数）都会被告知需要筹集更多资本。考虑到此前的风波以及国会对高管薪酬作出的强行限制，没有哪家银行的首席执行长会想再求助于纳税人资金。因此他们有足够的理由提出其他替代方案。即便少数几家银行能向投资者发售普通股进行筹资，贝南克和盖特纳也会感到惊喜万分。虽然近期银行类股的上涨令人欣慰，但发股融资仍会困难重重。因此，即便银行业人士对政府的压力测试结论感到不快，他们也会制定计划出售资产──既有整体业务，也有问题贷款和证券──同时将私人和政府现在所持的优先股转化为普通股。这种做法不如发售新股那么可靠，但却可以节省股息支出（从而提高银行利润，资金资本金基础），降低增发普通股的难度，并被投资者视为提高银行资本质量的途径。最后，一些银行还是会接受更多的纳税人资金；现在还不清楚哪些银行会接受政府资金以及接受的资金规模。压力测试的结论应当能够减少目前影响对银行信心的一些不确定因素。如果结论数据是可信的话，测试结果将引发关于银行问题严重程度的争论。如果这个过程如描述的那么彻底的话，那么潜伏在银行帐面背后的重大意外就会更少一些。这无疑都是有益的方面。但最终，尤其是如果经济状况恶化的话，美国总统奥巴马可能会告诉国会他需要更多资金用于银行。这样一来，奥巴马就可以开诚布公表示，他已经尝试了其他各种手段。