鼓励并购出险房企优质项目盘活资产，房地产“精准拆弹”

1. 鼓励并购出险房企优质项目盘活资产，房地产“精准拆弹”

盘活出险房企资产，优质房企优势有望进一步扩大。
近日，第一财经记者获悉，央行、银保监会联合对金融机构发出通知，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。
通知内容主要涉及六个方面，即稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。
市场分析人士认为，监管此举意在缓解出险房企流动性压力，未来随着政策多维度发力，优质房企优势有望进一步扩大。受此消息影响，20日早盘，地产股开盘表现强势。板块指数涨0.95%，位列行业涨幅榜第二位。
盘活出险房企资产
一直以来，并购方式都是盘活出险房企资产的重要手段。但值得注意的是，与此前几轮房地产行业并购重组交易标的多以股权为主有所不同，通知此次明确，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难房地产企业的优质项目，而非企业本身。
通知明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购流动性困难房地产企业的优质项目。
“过去，房地产企业也会出现一些经营困难，国内每年都有大量的中小房企倒闭，但这些房企的退出并不会对市场产生影响，其中一个重要的风险化解手段就是并购，由别的大型企业收购或者把项目买去。目前，一些相对比较大的房地产企业出现了风险事件，做好相关风险化解工作，并购也是一个很重要的手段。”第一财经从接近监管人士处了解到，此次《通知》兼并收购的主体要自身条件较好，否则也会拖累参与并购的房地产企业本身。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，并购的目的是为了化解困难房企的项目，包括有可能会出现烂尾的住房项目等，与收购企业股权等没有关系，是经营的范畴。“预计并购方面的银行贷款、并购的相关债券等会明显发力，以给此类并购业务提供更优质的金融服务。”
平安证券研报指出，《通知》意在加快协助出险房企完成项目转让，缓解出险房企流动性压力。从收购对象及收购主体来看，《通知》强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；收购主体自身条件要好。
在当下的房地产行业，并购也许是速效药，是激活企业和盘活资产的重要途径。20日，据市场消息，融创中国近日成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，预计交易总价在26.8亿元。近两个月来，融创通过项目处置、资本运作等方式，回笼资金规模超过200亿元。
12月8日，招商蛇口在交易商协会注册并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
在风险把控方面，《通知》也进一步明确，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
根据《商业银行并购贷款风险管理指引》规定，商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%；并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%；并购贷款期限一般不超过七年。
行业格局有望重塑
2021年9月以来，房企信用事件时有发生，销售下行叠加融资困境让多家大型房企陷入流动性危机。这也让房企并购融资陷入了“死循环“，比如一些房企担心对经营困难的房企承债式收并购，可能会影响收并购方自身的负债指标；同时，银行受限于监管指标管理，在放贷方面也存在一定限制。
融资环境改善是房企开展项目并购的直接动力源。四季度以来，金融部门多次发声“满足合理的住房信贷需求”、“促进房地产业健康发展和良性循环”。
与此同时，金融管理部门多场重要会议相继召开，推进维护房地产行业良性循环。据悉，近日，央行、国资委召开房地产企业座谈会，参会机构主要为优质的大型民营房地产企业以及国有房地产企业，鼓励优质企业按照市场化原则并购出现风险的大型房地产企业的优质项目。
此外，央行、银保监会也于近期召集部分银行业金融机构进行座谈，希望银行业金融机构能够积极推进并提供并购贷款，对出现风险的大型房地产企业不要盲目抽贷断贷。
平安证券认为，随着相关政策落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时，政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，亦有望帮助受让房企控制并购风险。
根据Wind资讯统计，截至12月19日，2021年第四季房地产行业并购金额2678.4亿元，环同比分别增长103%、71.5%。
平安证券预计，从美日经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，本次政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。随着更多支持政策落地，行业收并购有望进一步放量。

2. 央行、银保监会联合发文，鼓励并购出险房企的优质项目

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。
鼓励并购出险房企的优质项目
梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购。
“若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，项目并购就是其中一项重要手段。”接近监管人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在。
据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。
接近监管人士同时强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。
实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务
值得一提的是，《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。
“《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；二是收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。”接近监管人士称。
与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
接近监管人士表示，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。
此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。证监会也表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。
加强并购贷款风险控制
《通知》从并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理等方面作出了明确要求。
《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。
在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。
在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。“不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。”接近监管人士称。
此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

3. 央行、银保监会：鼓励并购出险房企优质项目

近日，人民银行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。
观点地产新媒体了解到，《通知》主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
值得注意的是，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。
《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。
在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。
在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。"不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

4. 央行、银保监会鼓励并购出险房企优质项目

观点地产网讯：近日，人民银行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。
观点地产新媒体了解到，《通知》主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
值得注意的是，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。
《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。
在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。
在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。"不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

5. 多重利好政策加持，地产股再迎集体大涨

今日（1月24日）开盘，地产板块整体走强，其中A股地产股率先发力，粤宏远A、财信发展开盘即涨停。
截至今日收盘，新华联涨停，南山控股、滨江集团涨超4%，中交地产、保利发展涨超3%，金科股份、新城控股、金地集团、荣盛发展、中南建设涨超1%。此外，万科A、绿地控股、首开股份均实现上涨。
与此同时，港股内房股也集体走强。截至今日收盘，远洋集团上涨9.8%，万科海外上涨8.47%，雅居乐集团、福晟国际涨超7%，大发地产、领地控股涨超5%，中国恒大、中国奥园、花样年控股涨超3%。
多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今日地产股上涨与近期一系列利好政策有关。如1月17日央行宣布开展7000亿元MLF操作和1000亿元公开市场逆回购操作，且中标利率下降10个基点。紧接着，1月20日央行宣布降息，1年期LPR较上期下调10个基点，5年期下调5个基点。
与此同时，1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议首次强调“增信心、防风险、稳增长”，提出在房地产领域“建立部省市调控责任机制”、2022年继续保持政策连续稳定，但讲究协调性、精准性。
“近期市场政策面有所缓和，对于房地产在2022年有一定利好。目前来看，地产行业可以说是利空出尽，加上一系列利好政策的叠加，使得大家对房地产行业的预期有所改变。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，需求侧的逐渐放松，加上融资回暖，让资本市场的悲观预期有所改变。
“只要销售和融资好转，地产股的估值会回来的。”在张波看来，市场有一个逐步反应的过程，预期的扭转有一个过程，地产股反弹可以看作“股价在底部盘整过程中回正在归原先的估值”。
国盛证券研报则表示，地产需求侧的政策放松正在路上，房地产实质性松动可期。2022年基建增速有望超预期，增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。

6. 多重利好政策加持，地产股再迎集体大涨

今日（1月24日）开盘，地产板块整体走强，其中A股地产股率先发力，粤宏远A、财信发展开盘即涨停。
截至今日收盘，新华联涨停，南山控股、滨江集团涨超4%，中交地产、保利发展涨超3%，金科股份、新城控股、金地集团、荣盛发展、中南建设涨超1%。此外，万科A、绿地控股、首开股份均实现上涨。
与此同时，港股内房股也集体走强。截至今日收盘，远洋集团上涨9.8%，万科海外上涨8.47%，雅居乐集团、福晟国际涨超7%，大发地产、领地控股涨超5%，中国恒大、中国奥园、花样年控股涨超3%。
多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今日地产股上涨与近期一系列利好政策有关。如1月17日央行宣布开展7000亿元MLF操作和1000亿元公开市场逆回购操作，且中标利率下降10个基点。紧接着，1月20日央行宣布降息，1年期LPR较上期下调10个基点，5年期下调5个基点。
与此同时，1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议首次强调“增信心、防风险、稳增长”，提出在房地产领域“建立部省市调控责任机制”、2022年继续保持政策连续稳定，但讲究协调性、精准性。
“近期市场政策面有所缓和，对于房地产在2022年有一定利好。目前来看，地产行业可以说是利空出尽，加上一系列利好政策的叠加，使得大家对房地产行业的预期有所改变。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，需求侧的逐渐放松，加上融资回暖，让资本市场的悲观预期有所改变。
“只要销售和融资好转，地产股的估值会回来的。”在张波看来，市场有一个逐步反应的过程，预期的扭转有一个过程，地产股反弹可以看作“股价在底部盘整过程中回正在归原先的估值”。
国盛证券研报则表示，地产需求侧的政策放松正在路上，房地产实质性松动可期。2022年基建增速有望超预期，增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。