楼市告别“小阳春” 多地调控政策再收紧

1. 楼市告别“小阳春” 多地调控政策再收紧

机构数据显示，楼市小阳春过后，全国楼市5月份出现了明显的分化，除个别新兴城市外，多数地区房价上涨动力不足，楼市热度减弱，小阳春终结。与此同时，最近2个月，多地政策再度收紧，海南、广州、苏州、合肥等地继续针对房地产加码调控。
热度下降
58同城、安居客发布《5月国民安居指数报告》显示，5月份全国楼市小幅回暖，67个重点监测城市中，新房价格环比上涨0.44%，二手房环比上涨0.11%。5月份楼市“小阳春”终结，楼市热度两极分化，房价上涨动力偏弱。用户找房行为方面，5月全国新房找房热度环比下降2.4%，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市出现较大幅度下行，降幅为4.1%。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，5月份楼市整体出现降温，3月、4月的“小阳春”在5月没有得到延续，楼市在经历了春节后的一波小高潮后，渐渐恢复到正常水平。同时北京、上海找房热度提升更多体现在二手房层面，预计今年二季度一线城市的市场交易量仍将好于去年三、四季度，但房价的上涨动力依然偏弱。
新房市场方面，5月份全国67个主要城市新房均价为16353元/平方米。67城中，有40个城市的新房房价环比上涨。从房价增幅来看，新兴城市潜力超过一线和新一线城市，环比增长前五的城市分别是：潍坊、南京、济宁、扬州、大连。二手房市场方面，5月份全国67个主要城市二手房挂牌均价为15202元/平方米，环比上涨0.11%。67城中有41城二手房挂牌房价环比提升。其中，北京市二手房挂牌价则相对较高，挂牌均价59820元/平方米，深圳及上海紧随其后。全国二手房房价环比涨幅最高的城市为舟山、洛阳、厦门、吉林、杭州，其中厦门二手房挂牌均价达到45355元/平方米，超越广州。
政策收紧预期强
与此同时，多地加强了对房地产的调控措施。中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产的调控措施高达41次；2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。最近2个月，多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产加码调控。
此外，5月以来，针对房地产行业的预警、约谈、问责机制再次出现。住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。此外，地方调控收紧预期较强。5月下旬，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。银监系统再次针对房地产融资等加强监管。
中原地产首席分析师张大伟认为，2018年四季度至2019年一季度，房地产调控整体平稳。信贷增量供应下，部分城市房地产市场出现“量价齐升”的小阳春行情。在此情况下，房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控超过百次，密度在历史看，处于最高阶段。
张大伟指出，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。“稳地价、稳房价、稳预期”是全面调控要求，整体政策基本面依然保持比较紧的状态。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响有限。未来楼市走向如何，取决于政策层对信贷政策的调控力度。

2. 楼市告别“小阳春” 多地调控政策再收紧

机构数据显示，楼市小阳春过后，全国楼市5月份出现了明显的分化，除个别新兴城市外，多数地区房价上涨动力不足，楼市热度减弱，小阳春终结。与此同时，最近2个月，多地政策再度收紧，海南、广州、苏州、合肥等地继续针对房地产加码调控。
　　热度下降
　　58同城、安居客发布《5月国民安居指数报告》显示，5月份全国楼市小幅回暖，67个重点监测城市中，新房价格环比上涨0.44%，二手房环比上涨0.11%。5月份楼市“小阳春”终结，楼市热度两极分化，房价上涨动力偏弱。用户找房行为方面，5月全国新房找房热度环比下降2.4%，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市出现较大幅度下行，降幅为4.1%。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，5月份楼市整体出现降温，3月、4月的“小阳春”在5月没有得到延续，楼市在经历了春节后的一波小高潮后，渐渐恢复到正常水平。同时北京、上海找房热度提升更多体现在二手房层面，预计今年二季度一线城市的市场交易量仍将好于去年三、四季度，但房价的上涨动力依然偏弱。
　　新房市场方面，5月份全国67个主要城市新房均价为16353元/平方米。67城中，有40个城市的新房房价环比上涨。从房价增幅来看，新兴城市潜力超过一线和新一线城市，环比增长前五的城市分别是：潍坊、南京、济宁、扬州、大连。二手房市场方面，5月份全国67个主要城市二手房挂牌均价为15202元/平方米，环比上涨0.11%。67城中有41城二手房挂牌房价环比提升。其中，北京市二手房挂牌价则相对较高，挂牌均价59820元/平方米，深圳及上海紧随其后。全国二手房房价环比涨幅最高的城市为舟山、洛阳、厦门、吉林、杭州，其中厦门二手房挂牌均价达到45355元/平方米，超越广州。
　　政策收紧预期强
　　与此同时，多地加强了对房地产的调控措施。中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产的调控措施高达41次；2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。最近2个月，多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产加码调控。
　　此外，5月以来，针对房地产行业的预警、约谈、问责机制再次出现。住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。此外，地方调控收紧预期较强。5月下旬，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。银监系统再次针对房地产融资等加强监管。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，2018年四季度至2019年一季度，房地产调控整体平稳。信贷增量供应下，部分城市房地产市场出现“量价齐升”的小阳春行情。在此情况下，房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控超过百次，密度在历史看，处于最高阶段。
　　张大伟指出，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。“稳地价、稳房价、稳预期”是全面调控要求，整体政策基本面依然保持比较紧的状态。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响有限。未来楼市走向如何，取决于政策层对信贷政策的调控力度。

3. 楼市调控收紧 “小阳春”难入夏

楼市限售政策再出江湖。苏州5月11日晚间加码调控政策，宣布在部分热点区域实施3-5年的限售，同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。值得关注的是，限售政策已经数月未在地方调控政策中出现，这显示出当地控制房地产热度的决心。业内普遍预期，个别市场火热的城市未来不排除加码调控的可能性，但保持房地产市场稳定发展仍是主基调，一些城市此前出现成交量上涨的“小阳春”现象，基本无入夏可能。
双端松动引躁动
如果说2018年年底房企债券市场融资出现逐步放松迹象，2019年年初以来则是房企融资成本不断下降。房企均抓紧难得的窗口期大举融资。数据显示，一季度40家典型上市房企融资总额2458亿元，远超2017年和2018年同期，其中3月份单月融资额1024亿元，为2017年11月以来新高。中国证券报记者了解到，主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，较2018年年底融资成本明显下降。进入4月，中国恒大和融创等企业均推出数百亿规模的融资计划。
尽管多数融资用途是借新还旧，但多位房企人士表示，土地储备是房企业绩的基础，一旦解决了债务和现金流压力，房企总是会大举拿地。中原地产首席分析师张大伟表示，房企现阶段的竞争仍是规模决定一切，因此房企具有持续拿地的动力，尤其是中小型房企，窗口期拿地反而更加激进。
个人购房方面，中国证券报记者了解到，今年以来，房地产按揭贷款尤其是商业按揭贷款发放速度较去年有所加快。部分银行如汇丰银行等外资银行对满足一定条件的客户提供更低的按揭利率。此外，部分信贷资金也有所放松。此前有某上市银行信贷专员持续多次向记者推销该行消费贷产品，额度为30万元，年化利率约为6%。该专员对记者表示，一旦获批，现金将直接打入账户。当记者询问该专员是否需要提供相应消费凭据时，该专员仅表示，建议留存备查而非强调必须提供。记者了解到，在2017年，消费贷年化利率一度超过7%，且申请者只能拿到消费额度而并非现金。
调控重回高密度
近期房地产调控政策出台密度再度上升。中原地产研究中心统计数据显示，今年4月以来，各地针对房地产出台调控措施累计超过60次。而3月份全国各地仅发布房地产调控政策15次。
从各地细则来看，4月上旬，合肥、广州等地的政策主要聚焦于公积金的规范使用以及公告供地计划，对市场尤其是购房者的预期影响不大。而4月下旬以来，尤其是住房和城乡建设部针对当前部分房价、地价波动幅度较大的城市下达了预警提示后，部分城市调控力度陡然加大。其中，长沙宣布从4月22日起，停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，该举动被视为向炒房者发出明确信号。石家庄全市暂停公积金贷款，并对离婚一年内的人士实施差别化信贷政策。“这些政策对市场的影响尤其是购房者的预期影响很大。”一位长沙房企人士表示。
张大伟表示，最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市还在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策，在政治局会议再次重申房住不炒的背景下，调控收紧预期再起，对于购房者将有明显影响。另外，从多地政策来看，公积金政策收紧成为趋势。
“三稳”仍是主基调
针对此次苏州调控，尽管苏州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少观察人士指出，本次调控力度低于预期，比如并未实施提升首付比例的信贷措施等，仅仅是对特定区域的一二手房屋进行限售。张大伟表示，这显示出保持市场稳定仍然是各地调控的主基调，稳地价、稳房价、稳预期，2019年预计这一政策取向将持续。
一位保利投顾研究院人士预计，房企融资监管可能再次趋紧，居民贷款端继续放松的可能性及幅度可能减小。监管层将持续关注房地产市场波动，“一城一策”贯彻实施、部分热点城市政策收紧微调或将持续。
而在北京、上海等一线城市，尽管3月出现了成交量上涨的“小阳春”现象。但记者走访多个中介门店了解到，在目前严格限贷以及高昂的交易成本之下，周期性需求释放后，北京房地产市场已经逐步呈现平稳状态，“小阳春”已基本无入夏可能。
“以北京为例，一般每年两会前后都有一波交易量的上涨，一部分是刚需进场，一部分是特定需求例如学区房集中交易。但从今年情况看，交易量的上涨并不足以带来成交价格的上涨，大多数交易都是降低挂牌价后成交。”北京某中介资深店长对记者表示，“一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后，市场就会进入相对平稳的阶段，市场分化也就特别明显。例如，现在一些小户型学区房价格仍然比较坚挺，但优质学区房之外的二手房普遍都有议价空间。”

4. 楼市出现“小阳春”的原因？

太原楼市“小阳春”

5. 中国多地收紧楼市 “小阳春”遭遇政策“凉水”

　　中国部分地方价量齐升的楼市“小阳春”遭遇政策“凉水”。4月份以来，长沙、北京、深圳、合肥等地陆续出台楼市收紧政策，以整顿房地产市场，遏制投资炒作。业内人士认为，稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键，这也就不难理解在近期楼市波动、市场炒作氛围再起之时，部分城市收紧楼市调控的“缰绳”。
 
资料图：建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄
　　4月15日，北京执行国管公积金新政，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款额度由80万元(人民币，下同)降至60万元，贷款期限不超过25年。至此，在北京买房的商贷、公积金贷款全部实施“认房又认贷”。
　　中原地产首席分析师张大伟指出，国管公积金是中央国家机关及在京单位等国管单位在职员工缴存的住房公积金，比较小众，其政策调整对市场影响并不很大。以2017年为例，当年，使用国管公积金的住房交易占北京楼市所有交易的比例仅为3%左右。
　　但国管公积金收紧具有一定的信号意义。张大伟认为，加之近期青龙湖等区域供应大增，北京楼市价量双升的“小阳春”，会大大降温。预计5月份，北京楼市如果没有其他信贷宽松政策，房地产市场会再次出现下探。
　　今年3月份以来，随着房地产调控政策趋稳，部分一二线楼市在持续降温之后出现“小阳春”行情，成交量价双双回升。易居房地产研究院发布的一份报告显示，3月份，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。
　　张大伟认为，部分区域楼市小阳春出现的主要原因是一些城市房价下调后的触底复苏，叠加信贷利率的小幅松动，购房者入市意愿增强。融360发布的数据显示，2019年3月份，中国首套房贷款平均利率为5.56%，已连降4个月。
　　部分楼市小幅升温的同时，炒作和谣言也纷纷出现。一些城市出现了哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传现象，一些地区传出限购解除等谣言，一些楼盘还人为炮制热销案例引发市场恐慌。为此，多地陆续收紧调控。
　　15日，有媒体报道，长沙市将停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。
　　10日，合肥表示，将加大房地产市场监管力度，依法严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”、“虚假宣传”和“强制搭售”等违法违规行为。
　　8日，深圳市表示，将开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作，垄断房源、操纵房价、房租、恶意炒作、哄抬房价、房租等行为将被列为重点整治范围。
　　中国社科院财经战略研究院发布的一份月度分析报告认为，2019年初局部楼市的“小阳春”，具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月份的宏观政策真空期展开“营销攻势”，以营造楼市整体向好的氛围。
　　报告认为，由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大，只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果房地产调控政策能够坚持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小阳春”将自行消退。

6. 多地密集调控楼市 “小阳春”会否出现？

多地密集调控楼市 “小阳春”会否出现？
降低首付比例等多项扶持政策出台，专家称可缓解房企压力，展望全年“房住不炒”不会变
首个降低首付门槛城市的出现，再次让疫情下楼市走向这一话题引发关注。
近日，河南驻马店发布17条稳地产“组合拳”政策，除了降低预售门槛，还提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。实际上，2月以来，苏州、南昌、济南、海口等数个城市均发布了针对性政策，涉及银行机构不得盲目抽贷、延期缴纳土地出让金等。
对此，招商证券研报认为，短期多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险，展望全年，“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大框架不会变。
对于未来房价，多位业内人士称，购房需求并未因疫情的出现或发展而取消，只是将需求延后，这部分需求将在疫情结束后集中释放，所以疫情对房价的长期影响可控。
　　●关键词1
降首付补贴
为了促进销售，2月21日，河南驻马店市发布新规，其中提到将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人给予补助，包括各类人才补助标准200元/㎡、大中专以上毕业生补助标准150元/㎡，农民工补助标准100元/㎡等，补贴资金由受益财政承担。
无独有偶，在其之前，湖南衡阳市出台了“衡十七条”，并被外界解读为此次对准了购房者。其支持政策包括补贴契税、补贴车位、人才购房补贴等措施，如对购买新建商品房和存量住房，所缴契税税率为1%的，政府全额补贴，所缴契税税率缴1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴。
　　【专家解读】
刺激刚需购房，实际影响有限
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对新京报记者表示，驻马店等地降低首付比例会对当地房地产市场产生一定影响，释放一部分需求。
不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，驻马店并非一二线城市，只是三四线城市的代表，其下调首付比例的实际影响有限。“但该政策的心理影响较大，个别城市开始调整公积金首付政策，也算是目前为止最重磅的政策，这代表了救市政策已经进入第二阶段，开始刺激需求了。”
张大伟表示，像驻马店、衡阳等城市发布的购房补贴及契税补贴政策，对促进当地房地产销售的作用有限，不过积少成多，还是能激发一些刚性的购房需求。另外，目前大多数是三四线城市发布了刺激需求的房地产政策，后续大城市或许也会陆续出台。
●关键词2
不抽贷断贷压贷
楼市销售端受影响，将会直接传导至资金端，这对于一些资金紧张的中小房企而言，无疑会受到冲击。因此，不少省市发布的房地产支持政策中不乏金融支持的相关内容。
2月18日海口发布的政策措施就提到，各银行要对市重点项目应贷尽贷，按照“一企一策”做好金融服务，根据项目进度及时拨付资金，不得盲目抽贷、压贷、断贷。同时，对受疫情影响还贷困难的企业，通过变更还款计划、展期等多种方式，缓解企业还款压力，做到应续尽续、不下调评级、不影响征信等。
此前的2月12日，无锡印发的政策，也提到将引导在无锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等。
【专家解读】
直击痛点，但楼市调控不会放松
58安居客房产研究院分院院长张波对新京报记者表示，可以说房地产行业在本次疫情之下，遭受了不小的影响，无论是房地产开发企业还是房地产中介企业，同步波及商业地产、租赁行业，因此房地产行业也应当成为帮扶的重点对象。从帮扶的重点来看，金融侧体现十分明显，包括贷款还款的延期、银行不得盲目抽贷，支持发债等，这些都是房地产行业当下的痛点，预计未来会有更多城市出台类似政策。
值得关注的是，这并非预示着房地产调控会全面放松，楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。
此外，川财证券研报观点认为，目前政策多偏向于供给侧项目开发前端的调整。疫情结束后，短期内受到抑制的需求有望迎来回补，但考虑到返乡置业等因素带来的损失，回补力度或存降幅的可能。
●关键词3
土地出让金延缴
新京报记者注意到，支持政策中还涉及允许企业延期缴纳土地出让金。其中，南昌和济南就于本月前后脚发布相关政策。南昌明确，对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，按约定在1月24日后缴纳土地出让金的，受让人可申请延期缴纳，延期时间为2020年1月24日至疫情消除日的天数再加15天。
除了房地产市场，目前也有不少政策针对土地市场进行调控。2月19日，苏州市规定，住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可，这一调整也因被市场解读为“苏州取消封顶销售、取消现房销售”而备受关注。
【专家解读】
缓解疫情造成的企业资金困境
张大伟认为，多地发布房地产政策，一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是延缓土地出让金交付，对于很多之前拿地的企业有很大作用。在赵秀池看来，延期缴纳土地出让金可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境，保证土地市场正常交易和供应，减少市场波动，有助于土地市场和房地产市场的平稳健康发展。
对于苏州采取的措施，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策是拿地政策，也就是说在拿地过程中，价格比较高的话，不一定按照竣工来预售，可以按照期房的模式销售，该政策主要是针对今后出让的地块。这将减少拿地顾虑，降低拿地成本，对活跃当地土地市场有积极作用。
严跃进称，这并非对房价有直接影响，但客观上，企业的资金压力会小一点，这时候，如果后续市场压力较大，企业也有更大的降价空间。
- 楼市观察
疫情过后，房价走势如何？
近期，国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年1月份，无论是新房还是二手房，销售价格环比上涨的城市数量均有所下降。上月，新房销售价格环比上涨的城市有47个，较去年12月份减少3个城市；二手房销售价格环比上涨的城市有33个，也较去年12月份减少了5个城市。
不过，4大一线城市的新房及二手房销售价格的环比涨幅都有所反弹，新房方面，环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。诸葛找房数据研究中心国仕英认为，一线城市受年前市场恢复带动影响，1月份上半月表现较好，带动1月份整体表现良好；二三线城市是春节返乡置业的主要目标城市，房企纷纷降价或打折促销，加之受新冠肺炎疫情影响，新房市场较为“冷清”，双重因素导致新房销售均价有所回落。
国仕英解读称，预计在疫情结束之前，市场情绪较为低落，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束，市场逐渐回归正轨，市场活跃度逐渐增强，市场均价会有所上涨。
此外，天风证券研报认为，住房需求并不是普通的消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了，因此不排除3-4月或许会出现小阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品房销售额增速不及预期。
新京报记者 潘亦纯

7. 多地密集调控楼市 “小阳春”会否出现？

首个降低首付门槛城市的出现，再次让疫情下楼市走向这一话题引发关注。
近日，河南驻马店发布17条稳地产“组合拳”政策，除了降低预售门槛，还提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。实际上，2月以来，苏州、南昌、济南、海口等数个城市均发布了针对性政策，涉及银行机构不得盲目抽贷、延期缴纳土地出让金等。
对此，招商证券研报认为，短期多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险，展望全年，“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大框架不会变。
对于未来房价，多位业内人士称，购房需求并未因疫情的出现或发展而取消，只是将需求延后，这部分需求将在疫情结束后集中释放，所以疫情对房价的长期影响可控。
●关键词1
降首付补贴
为了促进销售，2月21日，河南驻马店市发布新规，其中提到将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人给予补助，包括各类人才补助标准200元/㎡、大中专以上毕业生补助标准150元/㎡，农民工补助标准100元/㎡等，补贴资金由受益财政承担。
无独有偶，在其之前，湖南衡阳市出台了“衡十七条”，并被外界解读为此次对准了购房者。其支持政策包括补贴契税、补贴车位、人才购房补贴等措施，如对购买新建商品房和存量住房，所缴契税税率为1%的，政府全额补贴，所缴契税税率缴1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴。
【专家解读】
刺激刚需购房，实际影响有限
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对新京报记者表示，驻马店等地降低首付比例会对当地房地产市场产生一定影响，释放一部分需求。
不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，驻马店并非一二线城市，只是三四线城市的代表，其下调首付比例的实际影响有限。“但该政策的心理影响较大，个别城市开始调整公积金首付政策，也算是目前为止最重磅的政策，这代表了救市政策已经进入第二阶段，开始刺激需求了。”
张大伟表示，像驻马店、衡阳等城市发布的购房补贴及契税补贴政策，对促进当地房地产销售的作用有限，不过积少成多，还是能激发一些刚性的购房需求。另外，目前大多数是三四线城市发布了刺激需求的房地产政策，后续大城市或许也会陆续出台。
●关键词2
不抽贷断贷压贷
楼市销售端受影响，将会直接传导至资金端，这对于一些资金紧张的中小房企而言，无疑会受到冲击。因此，不少省市发布的房地产支持政策中不乏金融支持的相关内容。
2月18日海口发布的政策措施就提到，各银行要对市重点项目应贷尽贷，按照“一企一策”做好金融服务，根据项目进度及时拨付资金，不得盲目抽贷、压贷、断贷。同时，对受疫情影响还贷困难的企业，通过变更还款计划、展期等多种方式，缓解企业还款压力，做到应续尽续、不下调评级、不影响征信等。
此前的2月12日，无锡印发的政策，也提到将引导在无锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等。
【专家解读】
直击痛点，但楼市调控不会放松
58安居客房产研究院分院院长张波对新京报记者表示，可以说房地产行业在本次疫情之下，遭受了不小的影响，无论是房地产开发企业还是房地产中介企业，同步波及商业地产、租赁行业，因此房地产行业也应当成为帮扶的重点对象。从帮扶的重点来看，金融侧体现十分明显，包括贷款还款的延期、银行不得盲目抽贷，支持发债等，这些都是房地产行业当下的痛点，预计未来会有更多城市出台类似政策。
值得关注的是，这并非预示着房地产调控会全面放松，楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。
此外，川财证券研报观点认为，目前政策多偏向于供给侧项目开发前端的调整。疫情结束后，短期内受到抑制的需求有望迎来回补，但考虑到返乡置业等因素带来的损失，回补力度或存降幅的可能。
●关键词3
土地出让金延缴
新京报记者注意到，支持政策中还涉及允许企业延期缴纳土地出让金。其中，南昌和济南就于本月前后脚发布相关政策。南昌明确，对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，按约定在1月24日后缴纳土地出让金的，受让人可申请延期缴纳，延期时间为2020年1月24日至疫情消除日的天数再加15天。
除了房地产市场，目前也有不少政策针对土地市场进行调控。2月19日，苏州市规定，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可，这一调整也因被市场解读为“苏州取消封顶销售、取消现房销售”而备受关注。
【专家解读】
缓解疫情造成的企业资金困境
张大伟认为，多地发布房地产政策，一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是延缓土地出让金交付，对于很多之前拿地的企业有很大作用。在赵秀池看来，延期缴纳土地出让金可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境，保证土地市场正常交易和供应，减少市场波动，有助于土地市场和房地产市场的平稳健康发展。
对于苏州采取的措施，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策是拿地政策，也就是说在拿地过程中，价格比较高的话，不一定按照竣工来预售，可以按照期房的模式销售，该政策主要是针对今后出让的地块。这将减少拿地顾虑，降低拿地成本，对活跃当地土地市场有积极作用。
严跃进称，这并非对房价有直接影响，但客观上，企业的资金压力会小一点，这时候，如果后续市场压力较大，企业也有更大的降价空间。
■ 楼市观察
疫情过后，房价走势如何？
近期，国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年1月份，无论是新房还是二手房，销售价格环比上涨的城市数量均有所下降。上月，新房销售价格环比上涨的城市有47个，较去年12月份减少3个城市；二手房销售价格环比上涨的城市有33个，也较去年12月份减少了5个城市。
不过，4大一线城市的新房及二手房销售价格的环比涨幅都有所反弹，新房方面，环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。诸葛找房数据研究中心国仕英认为，一线城市受年前市场恢复带动影响，1月份上半月表现较好，带动1月份整体表现良好；二三线城市是春节返乡置业的主要目标城市，房企纷纷降价或打折促销，加之受新冠肺炎疫情影响，新房市场较为“冷清”，双重因素导致新房销售均价有所回落。
国仕英解读称，预计在疫情结束之前，市场情绪较为低落，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束，市场逐渐回归正轨，市场活跃度逐渐增强，市场均价会有所上涨。
此外，天风证券研报认为，住房需求并不是普通的消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了，因此不排除3-4月或许会出现小阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品房销售额增速不及预期。
新京报记者 潘亦纯

8. 楼市新一轮调控密集来袭 小阳春行情难以为继

楼市的风吹草动都触动人们的神经。苏州近日宣布“升级版”的调控政策，对苏州工业园等热点区域实施3-5年的限售，同时对土地出让报价的规则进行调整。
这不仅仅是个案。进入4月以来，中央和各部门多次强调楼市调控的方向没有改变，各地楼市调控的频率明显增加。
业内人士普遍认为，楼市趋稳的态势没有变，苏州限售凸显了地方不断夯实保持楼市平稳发展的主体责任，未来的调控将更加突出“一城一策”的差异化原则。
供需两旺 楼市短暂回暖
今年开春后，部分城市住宅销售回暖，土地市场热度回升，市场上因此有“小阳春”之说。
3月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有65个，比2月份的57个明显增加。一些热点地区的楼盘，甚至出现了抢购的情形。
而全国整体土地市场也迎来一波成交小高峰，武汉、杭州、苏州、合肥、温州等地近期土地市场活跃，房企拿地意愿强烈，成交额上升，溢价率同样上行。中原地产研究院公布的数据显示，4月单月，受监测的二线城市合计卖地金额创最近两年新高。
“房地产开发企业到位资金增速总体在提高，其中国内贷款和自筹资金增速均在3月份‘转正’，定金及预收款和个人按揭贷款增长明显加快。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹说。
资金充沛意味着拿地的动力和能力加强，再加上房企融资的成本不断下降，不少房企抓住时机加大融资力度。比如恒大近期接连发了6期美元票据，共计30亿美元，同时在上交所发行200亿元的公司债。
国家统计局的数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1—3月份提高3个百分点；全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。
而在购房层面，由于季节性因素和信贷审批加快等原因，出现了短暂的供需两旺。
夏丹认为，“小阳春”存在季节性因素，年初信贷额度宽松，按揭贷款审批放款速度加快，购房者入市意愿增强。其次，供给端有所发力，新房推盘量和二手房挂牌量明显增多，不少一二线城市住宅和公寓项目扎堆入市，为需求释放创造了条件。此外，今年前两月整体成交不如去年同期，3月起也具有一定的补涨效应。
楼市调控方向不变 各地密集调控
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
部分地区楼市回暖，意味着房地产的调整方向和力度不会改变。
事实上，近期央行、国家发改委、住建部、自然资源部等多部委就楼市密集发声，表明稳地价、稳房价、稳预期的政策将会继续保持。
5月10日，央行在解读4月信贷和社会融资数据时表示，对部分地区楼市回暖一直在密切跟踪监测，房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，是一贯的。
央行进一步表示，今年有四个方面的重点工作，一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制；二是坚持“一城一策”，落实好差别化住房信贷政策；三是继续做好房地产市场资金管理相关工作；四是加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
针对放宽落户引发的调控放松的质疑，国家发改委近期明确，放宽落户不等于放松对房地产的调控，不管户籍制度怎么改，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位必须坚持、不能动摇。
而住建部近期表示已经对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，表明其对局部过热现象的密切关注。自然资源部确定了2019年住宅用地供应“五类”调控目标，明确消化周期在36个月以上的，应停止供地。
地方层面，多地在出现房价和地价波动后，密集出台了调控政策。中原地产研究中心的统计显示，4月，各部委各地累计调控超60次，频率明显增长。
从措施来看，各地采取了诸如下调土地最高限价、公积金贷款“认房又认贷”、契税税率调整等调控手段，北京等地还立案查处了多家房地产经纪的违法违规行为。
值得注意的是，此轮调控政策具有很强的针对性，措施细化，体现了“一城一策”甚至是“定点调控”的特征。
以苏州为例，此轮限售范围并非全市，而是仅仅针对苏州工业园区和高新区部分重点区域，近期苏州房价上涨过快的地区主要就集中在工业园区。此外，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，对于稳定低价也有积极意义。
“目前调控以稳为主，与之前相比更为紧扣当地实际需求和成交情况，加大落实了‘一城一策’的差异化施策原则。”夏丹说，近期各地房地产政策有紧有松，既有苏州重启限售，也有青岛深圳放松公积金政策。
公开资料显示，青岛自6月1日起取消住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满2年的期限限制，深圳拟规定限制交易类和共有产权类住房可申请公积金贷款。
随着楼市调控频率增长，多地“小阳春”行情未能持续，楼市趋稳的态势愈发明显。
比如中原地产研究中心统计数据显示，4月，北京二手房住宅签约14440套，环比下调了10%。因为网签数据相对滞后，4月实际市场真实成交量比3月出现了20%左右的下调。
（原标题：楼市新一轮调控密集来袭 楼市趋稳态势未变）