房地产融资再收紧？ 触及“三道红线”不许增长有息负债

1. 房地产融资再收紧？ 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。  
具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。  
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。  
即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。  
具体的指标计算方法如下：  
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)  
红线2指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计  
红线3指标：现金短债比=非受限现金/短期债务  
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。  
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”  
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。  
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。  
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。  
今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。  
与此同时，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势，7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。  
比如，平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。  
银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。  
上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？  
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率=(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。
房地产企业触红线情况统计

2. 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出？

3. 房地产融资三条红线

   
  银行限制房地产开发商融资的三条红线指：
  1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
  2、房企的净负债率不得大于100%；
  3、房企的“现金短债比”小于1。该政策于2021年1月1日起全面推行。
  若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

4. 房地产融资“三条红线”房价下一步会跌？

5. “三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

山雨欲来风满楼。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息，但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节，尚待进一步细化落地。另据媒体报道，参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。
对房地产融资政策的收紧，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各种分析与猜测层出不穷，刚从疫情中恢复的房地产业，再度陷入纷扰。
分析人士认为，若严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。
或以试点形式推开
监管层对房地产融资管理的强化，在近期有迹可循。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，并首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月13日，21世纪经济报道独家报道称，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
8月20日召开的座谈会，再度强化了融资政策收紧的预期。尽管官方公布的信息较为有限，但对融资实施强监管的信号已经十分明确。
21世纪经济报道从权威人士处了解到，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
21世纪经济报道还了解到，前述会议的基调以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未公布相关政策执行的时间表。
据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。
8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。
另据了解，监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理，此前已有过多轮征求意见。未来这项政策有可能先在部分企业进行试点，然后逐渐推开。
高杠杆时代的终结？
“万科是从官方发布的信息了解到，监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对此公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。”对于融资新政，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示。
在公开表态中，房企大多将这一政策称为一种“规范”，并认为对行业的健康发展大有裨益。但若根据“三条红线”进行实际考量，能够独善其身的企业并不多。
天风证券根据2019年财务数据，按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
若对参会的12家房企进行划分，则有4家房企位于全部踩线的“红档”，分别是恒大、融创、绿地、中梁；全部不踩线的“绿档”房企，为保利、中海、华润、华侨城4家央企；万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。
“如果对所有企业都按此标准执行，这一政策的影响范围可想而知。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，多年来，房地产业主要依靠举债来实现规模扩张，高负债往往能带来高增长。若债务规模被控制，意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。
短期来看，若债务规模被控制，也将引发一系列的连锁反应。
在近期的房企中期业绩会上，不少房企提及对这一政策的看法。除了强调降负债、抓回款外，很多企业也开始注重拿地和投资，从而提高资金使用效率。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”
21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已着手研究，其面临的主要疑问在于，不清楚具体的政策细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。
当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。
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6. “三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

山雨欲来风满楼。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息，但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节，尚待进一步细化落地。另据媒体报道，参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。
对房地产融资政策的收紧，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各种分析与猜测层出不穷，刚从疫情中恢复的房地产业，再度陷入纷扰。
分析人士认为，若严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。
或以试点形式推开
监管层对房地产融资管理的强化，在近期有迹可循。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，并首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月13日，21世纪经济报道独家报道称，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
8月20日召开的座谈会，再度强化了融资政策收紧的预期。尽管官方公布的信息较为有限，但对融资实施强监管的信号已经十分明确。
21世纪经济报道从权威人士处了解到，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
21世纪经济报道还了解到，前述会议的基调以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未公布相关政策执行的时间表。
据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。
8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。
另据了解，监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理，此前已有过多轮征求意见。未来这项政策有可能先在部分企业进行试点，然后逐渐推开。
高杠杆时代的终结？
“万科是从官方发布的信息了解到，监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对此公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。”对于融资新政，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示。
在公开表态中，房企大多将这一政策称为一种“规范”，并认为对行业的健康发展大有裨益。但若根据“三条红线”进行实际考量，能够独善其身的企业并不多。
天风证券根据2019年财务数据，按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
若对参会的12家房企进行划分，则有4家房企位于全部踩线的“红档”，分别是恒大、融创、绿地、中梁；全部不踩线的“绿档”房企，为保利、中海、华润、华侨城4家央企；万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。
“如果对所有企业都按此标准执行，这一政策的影响范围可想而知。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，多年来，房地产业主要依靠举债来实现规模扩张，高负债往往能带来高增长。若债务规模被控制，意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。
短期来看，若债务规模被控制，也将引发一系列的连锁反应。
在近期的房企中期业绩会上，不少房企提及对这一政策的看法。除了强调降负债、抓回款外，很多企业也开始注重拿地和投资，从而提高资金使用效率。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”
21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已着手研究，其面临的主要疑问在于，不清楚具体的政策细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。

7. 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出

最近，关于房地产有两个消息值得关注，并可能会对未来的住房价格产生直接或间接的影响：
一是权威部门公布7月份的城市住房价格数据，70个大中城市中有59个城市新建商品住宅价格环比上涨，相比6月有61城新建住房价格环比上涨，减少了2个城市。
二是据传央行与住建部约了12家房企，重点是这12家房企都是今年拿地与融资比较激进的。更重要的是监管机构明确了房地产企业融资的三道红线，虽然传说这三道红线只在个别房企进行试点，暂时还不会全面铺开，但对所有的房地产企业都是一种非常大的威慑。“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。

约谈的消息虽然不需要证实，而“三道红线”却没有未得到权威部门的证实，但对房地产行业已经成草木皆兵之势。
道理上，相关部门约谈已经不是什么新鲜事，无论是部门还是金融监管机构，约谈已经成为一个非常重要的指导和吹风方式，不过是比窗口指导更直接、更有效率和威慑力。
2018年“五一”前后，住建部就曾因房地产调控问题密集约谈了12个城市，并通过约谈重申毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，释放强烈政策信号，将进一步推动地方政府因城因地制宜，精准施策，落实地方调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。
这一次则不同，这一次的“三道红线”传递出的房企融资再度收紧的信号才是对未来房价影响最大的。
从目前的情况看，这“三道红线”传递出的房企融资再度收紧会对未来的房价产生三大影响：

一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用
实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。
今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。

二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价
房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。

三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标
这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。

8. 房企融资“三道红线”试点推出，这意味着什么？