[社区银行网点选址:决策评估流程,新设or原有改造]选址决策

1. [社区银行网点选址:决策评估流程,新设or原有改造]选址决策

目前，国内多家银行已经进行社区银行的实践，或在探索中。实践中，社区银行的布局比较常见的有两种形式，一种是新建社区银行网点，这是比较常见的一种形式，比如民生银行、兴业银行、光大银行等股份制银行，建设了一批较为小型的社区银行网点；另外一种是原有网点的改造，这种模式常见于农行、邮储银行等以前网点较多的银行，乘着网点转型大潮及社区银行崛起大势，将原有位于社区的网点改造成社区银行网点，既可以节约成本，也可以对原有不合理的网点设置进行转型，重新布局。这些银行位于社区的网点虽然称之为社区型的网点，但是离目前的所谓社区银行还有一定的差距，所以，通过重新的定位改造，使得网点的经营发展能够更加的深入社区，进行硬件的再完善、人员的调整、资源的重新配置等，真正转型为社区银行。结合社区银行网点建设的实践与探索情况，社区银行网点的选址就需要分为新设网点的选址和原有网点的改造。
 
 一般银行网点布局选址方法，比较常见的是十二步评估法，具体流程如下：
 
 第一步：市场分析
 
 第二步：各种主要的活动场所的识别与粗排序
 
 第三步：分析区域内客户的统计学和心理学特征
 
 第四步：竞争分析
 
 第五步：鉴别各种创造交通的因子
 
 第六步：交通系统分析
 
 第七步：识别人工和天然障碍
 
 第八步：等时线分析
 
 第九步：商圈分析
 
 第十步：收入预测（银行内部指标）
 
 第十一步：选择区域
 
 第十二步：具体选址
 
 社区银行网点选址的流程，部分步骤与一般银行网点的选址是一样的，但是也存在较多不同的地方，具体按照两种类型的社区银行网点选址进行分析评估：
 
 1. 新设社区银行网点的选址评估流程
 
 A. 第一步：行政区域环境分析，确定区县社区银行网点分布
 
 根据银行现有网点在省、市、区县范围内的布局情况，调查分析区县的经济发展情况、市场现状、市场未来发展潜力，结合银行未来业务发展方向及重点，确定每个区县社区银行布局的数量、规模及相关资源的配置。
 
 B. 第二步：区位情况分析，筛选合适的区位
 
 在狭义的社区如生活区（圈）、商区（圈）、产业园区（圈）、学区中，位于城市生活区（圈）的小区、镇中心生活区（圈）的小区、农村居民聚集地等式是社区银行网点筛选的重点，可以根据定位筛选出不同等级的小区设立社区银行，服务社区范围内的居民和中小企业。商区（圈）的筛选，主要是看商圈自身的影响力以及对周边小区的辐射。而产业园区（圈）、学区等比较适合打造主题特色社区银行网点，或者与小微网点建设结合打造小微特色网点。
 
 区县范围内生活小区的筛选可以结合当地居民住宅区建设情况进行筛选，可以通过官方的网站进行筛选，或者通过相关房产中介的网站进行筛选，也可以通过对房地产、楼盘开发商进行分析，筛选希望合作的房地产开发商，寻找合适楼盘进驻。
 
 商圈研究法是银行网点选址中较为常见的一种分析法，一般来说，商圈的地址是相对比较固定，也是相对比较容易筛选的，比如一般的区县中心、镇中心、乡村集市等。
 
 产业园区（圈）和学区可以设立社区银行网点的地址的选择相对也会较为容易，因为一定区县范围内的产业园区（圈）和学区也相对固定和数量有限的。
 
 所以，区位情况的分析，主要包含小区的选择、商区的选择、产业园区的选择、学区的选择以及其他区位选择。，本文主要以生活小区、商区的选择为例进行分析。
 
 a. 生活小区的选择
 
 生活小区的选择需要考虑以下几个方面的因素：
 
 ★ 拟选小区的档次（低档、中档、高档）、规模（小型、中型、大型）、新旧（新开发小区、老小区）等情况
 
 ★ 拟选小区的居民情况，包括人口来源、规模、数量、稳定性、收入水平、职业分布、金融消费习惯、对本银行的品牌认知及认可程度等
 
 ★ 拟选小区的居委会、物业情况及对于社区银行建设的支持情况
 
 ★ 拟选小区的社区文化或社区精神
 
 ★ 拟选小区已有的服务设施及其服务质量，如周边商业设施文化教育设施、娱乐设施、医疗设施、其他社会福利设施等（便民生活圈）
 
 ★ 拟选小区已有同业竞争对手情况
 
 ★ 拟选小区的规模及周边社区扩张的潜力
 
 ★ 拟选小区伴随社区规模带来的社区配套设施的潜在需求、未来潜力
 
 以某商业银行在上海某小区的社区银行网点为示范，该网点所在楼盘名称为“中远两湾城”，是上海普陀区内的著名大盘，竣工时间2001年。目前有四期，总占地面积14.48万平米，总户数11599套，不仅有24小时的便利店、餐饮、美容美发、娱乐等配套设施，还有5000平方米的“一兆韦德”健身会所，室外游泳池、灯光网球场，能够较全面的满足业主的生活需求。另外，小区内还有实验学校和幼儿园，使小区的孩子就学问题就近解决。周围交通也比较发达，出行便捷。目前已有网点也较多，如建行、交行、招行都在小区内开设了网点，竞争比较激烈。
 
 b. 商圈的选择
 
 商圈研究就是运用特定的调研方法，通过调查分析商圈的构成情况、范围、特点以及影响商圈规模变化的因素等，为选择网点地址提供科学依据。
 
 内容包括商圈经营规模测量，人流量、车流量、区域面积、人口密度、经营规模，单位分布和道路交通状况、城市规划；确定商圈范围大小及顾客分布，调研核心商圈周边居民、工作人口、流动人员的消费规模、特点及倾向；工商业结构、经营和生产的产品及产业规划、发展趋势研究；商场功能、目标市场、经营主题的选择，市场机会的探索与研究；确定市场潜量，为市场细分、市场定位提供更准确的依据。
 
 以某商业银行在上海某商圈的社区银行网点为示范，该网点所在地点为证大·大拇指广场，占地5.3万平方米，是一个融购物、休闲、娱乐、美食、酒店、艺术于一体的复合式社区商业中心。在开业初期，它在经营上并不顺利，甚至一度陷入困境，经营者认清现实，明确了自己社区商业的定位，经过不断的调整和业态布局，目前发展迅速。证大大拇指广场的新颖独特的社区地产定位，不同于大型购物中心，社区商业主要满足半径2公里范围内社区居民生活消费和休闲的需求。该广场周边社区资源丰富，比较高档的当数联洋社区，属新建国际社区，社区人口达3.4万，楼盘的档次、品质非常高档，区域内入住人群以年轻白领阶层和外籍人士为主。客户群体具有超高的消费能力，这从社区内便民店物品价格就可以看出，价格比一般水果店贵很多倍，而且很多物品都是进口产品。社区内外停的汽车也多为比较好的品牌。所以，这种大型的社区商业中心无疑是社区银行网点选址的一大佳选。
 
 当然，由于某些银行的社区银行网点隶属于区域支行管辖，所以一般还要考虑社区银行网点的位置要离原有支行网点较近，方便管理。这也是目前很多银行在布局社区银行网点的时候考虑的因素之一。
 
 C. 第三步：拟选选址位置量本利分析
 
 对于拟选的社区银行网点地址，进行成本和收入的试算，分析包括租金、人员成本以及其他费用在内的成本情况，以及未来3年以内的收入情况。根据既定可以承受的利润情况，试算允许多久是可以亏损经营的，多久是必须盈利的，盈利必须达到多少目标，进行投资利润率分析和盈亏平衡点分析。
 
 2. 原有网点的改造
 
 原有网点的改造主要是从原有银行网点中筛选出适合转型为社区银行的网点。具体评估流程如下：
 
 A. 第一步：明确社区银行网点定位及资源配备
 
 明确定位社区银行建设的目标，确定需要布局社区银行的区域，对区域的综合情况进行分析。
 
 B. 第二步：初步筛选一部分网点，进行周边环境分析
 
 按照网点所处社区的情况，初步筛选一部分网点，此环节主要以网点所处社区的情况为准，比如小区型的网点，考虑的与上述新设网点小区的标准较为相似。
 
 C.第三步：网点情况分析，确定是否适合转型
 
 网点情况的分析主要是网点自身硬件环境、网点人员配备情况、网点经营情况、网点发展潜力、网点发展中制约因素、网点转型量本利分析等。
 
 根据上述步骤，完成社区银行网点选址评估报告，即可行性分析报告。根据评估报告对区域、区位、具体地址的情况、原有网点情况等进行现场实地调研，形成调研报告，最终形成社区银行网点选址报告，确定社区银行网点建设地址。
 
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